I. Mở đầu
Luật Đất đai năm 2024 được Quốc hội thông qua, có hiệu lực từ 01/8/2024, kèm theo hướng dẫn chi tiết tại Công văn 2649/CT-CS năm 2025 của Cục Thuế về áp dụng thuế thu nhập cá nhân (*personal income tax*) cho chuyển nhượng bất động sản.
Trong bối cảnh thị trường bất động sản tăng trưởng cùng hàng loạt giao dịch chuyển nhượng, các quy định mới nhằm đảm bảo minh bạch, hạn chế thất thu thuế và tăng độ tuân thủ trong kê khai thuế. Điểm nhấn là việc xác định giá tính thuế dựa vào bảng giá đất do UBND cấp tỉnh công bố thay vì giá hợp đồng chuyển nhượng.
Như vậy, có thể thấy các doanh nghiệp và cá nhân cần lưu ý đến các thay đổi về căn cứ tính thuế; đặc biệt trong hoạt động đầu tư, kinh doanh bất động sản sẽ phát sinh yêu cầu rà soát quy trình, điều chỉnh phương án tài chính, nhằm đảm bảo tuân thủ và tối ưu chi phí thuế.
II. Nội dung chính
1. Công văn 2649/CT-CS năm 2025 về thuế thu nhập cá nhân do Cục Thuế ban hành
1.1 Tóm tắt văn bản
Văn bản này hướng dẫn thực hiện thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản trong bối cảnh có hiệu lực của Điều 247 Luật Đất đai năm 2024, đồng thời viện dẫn chi tiết những quy định mới và cách xác định thu nhập chịu thuế đối với từng trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.
1.2 Những điểm cần lưu ý
- Theo Điều 247 Luật Đất đai năm 2024: Trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thu nhập chịu thuế thu nhập cá nhân sẽ được xác định theo giá đất trong bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh công bố, thay vì chỉ dựa vào giá chuyển nhượng thực tế trên hợp đồng.1
- Đối với trường hợp chuyển nhượng nhà gắn liền với đất: Giá trị nhà, hạ tầng, công trình kiến trúc sẽ căn cứ vào giá tính lệ phí trước bạ nhà của UBND cấp tỉnh, hoặc theo quy định của Bộ Xây dựng nếu địa phương chưa có hướng dẫn.2
- Thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản tiếp tục áp dụng hướng dẫn tại Thông tư số 111/2013/TT-BTC và Thông tư 92/2015/TT-BTC, với việc xác định rõ các khoản thu nhập chịu thuế đến từng loại chuyển nhượng: quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, nhà ở (kể cả nhà ở hình thành trong tương lai), quyền thuê đất, quyền thuê mặt nước, v.v.3
- Do quy định mới, doanh nghiệp và cá nhân khi thực hiện giao dịch bất động sản cần rà soát kỹ thông tin về giá đất tại thời điểm chuyển nhượng, cũng như liên hệ trực tiếp với cơ quan thuế hoặc đơn vị tư vấn pháp lý để bảo đảm tuân thủ đúng quy trình kê khai thuế.
- Luật mới có hiệu lực từ 01/8/2024; mọi hợp đồng chuyển nhượng kể từ thời điểm này đều áp dụng quy định mới về căn cứ tính thuế thu nhập cá nhân đối với bất động sản.
1.3 Tham khảo
1 Theo Điều 247 Luật Đất đai số 31/2024/QH15: “Trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì thu nhập chịu thuế tính theo giá đất trong bảng giá đất.”
2 Khoản 11 Điều 2 Nghị định số 12/2015/NĐ-CP; Điểm b khoản 1 Điều 17 Thông tư số 92/2015/TT-BTC; “Trường hợp chuyển nhượng nhà gắn liền với đất thì phần giá trị nhà, kết cấu hạ tầng và công trình kiến trúc gắn liền với đất được xác định căn cứ theo giá tính lệ phí trước bạ nhà do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định…”
3 Khoản 5 Điều 2 Thông tư số 111/2013/TT-BTC ngày 15/8/2013 của Bộ Tài chính; “Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là khoản thu nhập nhận được từ việc chuyển nhượng bao gồm: Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, quyền sở hữu nhà ở…”
Kết luận: Doanh nghiệp và cá nhân cần chủ động cập nhật và rà soát các quy định mới liên quan đến thuế thu nhập cá nhân khi thực hiện giao dịch bất động sản để tránh rủi ro pháp lý và chi phí phát sinh không cần thiết. Xem văn bản chi tiết tại đây.
III. Kết luận và nhận định
Quy định mới siết chặt và minh bạch hóa việc xác định thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng bất động sản. Doanh nghiệp cần chủ động cập nhật các giá đất do UBND cấp tỉnh công bố tại thời điểm giao dịch; rà soát kỹ hợp đồng và liên hệ cơ quan thuế hoặc đơn vị tư vấn chuyên môn để đảm bảo tuân thủ pháp luật. Các bước quan trọng gồm: Cập nhật, tra cứu giá đất, chuẩn bị hồ sơ chặt chẽ và lập kế hoạch giao dịch phù hợp với quy định mới. Tăng cường đào tạo cho bộ phận kế toán, pháp lý về chính sách thuế hiện hành.
Lưu ý rủi ro lớn nằm ở việc kê khai sai hoặc sử dụng giá hợp đồng thấp hơn bảng giá đất, dẫn đến bị truy thu, xử phạt hành chính và tiềm ẩn tranh chấp kéo dài.
Trên đây là một số chia sẻ và đánh giá của chúng tôi về các cập nhật pháp lý trong tuần.
Hãy truy cập TLSFirm.com và các chuyên mục khác của chúng tôi để được cập nhật sớm nhất các thông tin tư vấn và chia sẻ kinh nghiệm pháp lý.
