Bản tin pháp lý – Ngày 23 tháng 7 năm 2025 – Danh mục: Bất động sản

I. Mở đầu

Các cập nhật pháp lý nổi bật tuần qua bao gồm: Công văn 2562/CT-CS năm 2025 về xác định nghĩa vụ tài chính đất đai (ban hành ngày 18/07/2025, hướng dẫn thực hiện theo Luật Đất đai 2024 và các văn bản liên quan, hiệu lực từ ngày ký); Quyết định 1570/QĐ-TTg năm 2025 về việc hợp nhất Ban Quản lý Khu kinh tế và KCN tỉnh Khánh Hòa (ban hành ngày 21/07/2025, hiệu lực từ ngày ký); Văn bản hợp nhất 20/VBHN-BQP năm 2025 về hợp nhất quy định quản lý độ cao chướng ngại vật hàng không và bảo vệ vùng trời (ban hành ngày 17/07/2025); Quyết định 1548/QĐ-TTg năm 2025 về việc thành lập Ban Quản lý Khu kinh tế tỉnh Đồng Tháp (ban hành ngày 17/07/2025, hiệu lực từ ngày ký).

Trong bối cảnh Việt Nam đang đẩy mạnh cải cách thủ tục hành chính và tạo môi trường đầu tư thông thoáng, các văn bản này ra đời nhằm chuẩn hóa quy trình xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai, kiện toàn bộ máy quản lý tại các khu công nghiệp/khu kinh tế, đồng thời tăng cường cơ chế kiểm soát an toàn không gian xây dựng và hàng không. Điều đáng chú ý là các quy định mới tập trung giải quyết những vướng mắc pháp lý, bảo đảm tính liên tục và minh bạch trong quản lý đầu tư, điều kiện phát triển dự án bất động sản, sản xuất kinh doanh và logistics tại địa phương.

Đặc biệt quan trọng đối với doanh nghiệp: Cách tính tiền thuê đất, trách nhiệm kê khai, nộp tiền, xử lý chuyển tiếp nghĩa vụ tài chính khi có thay đổi hợp đồng hoặc chính sách là các vấn đề doanh nghiệp cần phối hợp chặt chẽ với cơ quan quản lý, đồng thời chủ động rà soát lại hồ sơ pháp lý hiện hành. Việc hợp nhất bộ máy quản lý khu kinh tế – khu công nghiệp tại Khánh Hòa và Đồng Tháp sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến đầu mối liên hệ, quy trình thủ tục hành chính, nhất là trong giai đoạn chuyển tiếp. Công tác kiểm tra, cấp phép về chiều cao công trình, an toàn vùng trời cũng siết chặt hơn, doanh nghiệp bất động sản, logistics cần lưu ý.

II. Nội dung chính

1. Công văn 2562/CT-CS năm 2025 xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai do Cục Thuế ban hành

1.1 Tóm tắt văn bản

Công văn 2562/CT-CS ngày 18/07/2025 của Cục Thuế hướng dẫn về nghĩa vụ tài chính trong lĩnh vực đất đai, làm rõ quy trình xác định, kê khai và nộp tiền thuê đất, thuê mặt nước; đồng thời, hướng dẫn xử lý những trường hợp chuyển tiếp khi áp dụng quy định của Luật Đất đai năm 2024 và các văn bản liên quan. Văn bản nhằm đảm bảo việc thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất theo đúng quy định pháp luật trong từng thời kỳ.

1.2 Những điểm cần lưu ý

• Thời điểm và căn cứ tính tiền thuê đất: Thời điểm xác định tiền thuê đất là khi Nhà nước có quyết định cho thuê đất. Căn cứ gồm: diện tích, mục đích sử dụng, thời hạn, hình thức thuê đất, đơn giá thuê đất quy định tại khoản 2, khoản 3 Điều 108 Luật Đất đai 2013; khoản 1 Điều 3, khoản 2, điểm c khoản 6 Điều 26 Nghị định 46/2014/NĐ-CP.^[1]
• Xác định lại nghĩa vụ tài chính khi thông tin thay đổi: Trường hợp có sự thay đổi về các yếu tố tính tiền thuê đất, cơ quan thuế phải xác định lại số tiền phải nộp và thông báo cho người có nghĩa vụ, đồng thời xử lý tiền chậm nộp khi quá thời hạn theo Điều 26 Nghị định 46/2014/NĐ-CP.^[2]
• Trách nhiệm kê khai và nộp tiền thuê đất: Người thuê đất, thuê mặt nước phải kê khai và nộp tiền thuê đúng phương thức, thời hạn theo hợp đồng và quy định tại điểm a, điểm b khoản 6 Điều 25 Nghị định 46/2014/NĐ-CP.^[3]
• Trình tự xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai: Hồ sơ, trình tự, trách nhiệm các bên liên quan được quy định cực kỳ chặt chẽ tại Điều 22 Nghị định 46/2014/NĐ-CP, các Điều 9, 10, 12, 20 Thông tư liên tịch 88/2016/TTLT/BTC-BTNMT.^[4]
• Xử lý chuyển tiếp khi áp dụng Luật Đất đai 2024: Quy định rõ phương thức xử lý nghĩa vụ tài chính đối với các trường hợp đã có quyết định giao/thuê đất hoặc chuyển mục đích sử dụng nhưng chưa quyết định giá trước ngày 01/08/2024, căn cứ theo khoản 2, khoản 3 Điều 257 Luật Đất đai 2024.^[5]

1.3 Tham khảo

• Theo khoản 2, khoản 3 Điều 108 Luật Đất đai 2013: “Tiền thuê đất, thuê mặt nước được tính tại thời điểm quyết định cho thuê, dựa trên các yếu tố như diện tích, mục đích, thời hạn, đơn giá…”^[1]
• Theo Điều 26 Nghị định 46/2014/NĐ-CP: “Trường hợp căn cứ tính tiền thuê đất thay đổi phải xác định lại nghĩa vụ tài chính và thông báo cho đối tượng liên quan. Quá hạn nộp phát sinh nghĩa vụ nộp tiền chậm.”^[2]
• Theo điểm a, điểm b khoản 6 Điều 25 Nghị định 46/2014/NĐ-CP: “Người sử dụng đất có trách nhiệm kê khai và thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai với cơ quan thuế đúng quy định.”^[3]
• Theo Điều 22 Nghị định 46/2014/NĐ-CP và Điều 9, 10, 12, 20 Thông tư 88/2016/TTLT/BTC-BTNMT: “Quy định thủ tục, trách nhiệm của các bên trong quá trình xác định nghĩa vụ tài chính tiền thuê đất.”^[4]
• Theo khoản 2, khoản 3 Điều 257 Luật Đất đai năm 2024: “Trường hợp quyết định giao/thuê đất ban hành trước ngày luật có hiệu lực mà chưa quyết định giá, thực hiện theo quy định cũ cho đến khi có giá đất cụ thể hoặc phương án giá đất trình trước ngày 01/8/2024 thì tiếp tục thực hiện theo phương án đã trình.”^[5]

Như vậy, có thể thấy việc xác định đúng quy trình, thời điểm và căn cứ nghĩa vụ tài chính về đất đai có ý nghĩa quan trọng đối với doanh nghiệp, đặc biệt trong giai đoạn chuyển tiếp Luật Đất đai 2024. Doanh nghiệp cần lưu ý các nghĩa vụ kê khai, nộp tiền thuê đất, phối hợp chặt chẽ với cơ quan quản lý để hạn chế rủi ro pháp lý cũng như chi phí phát sinh.
Xem văn bản chi tiết tại đây.

2. Quyết định 1570/QĐ-TTg năm 2025 thành lập Ban Quản lý Khu kinh tế và Khu công nghiệp tỉnh Khánh Hòa do Thủ tướng Chính phủ ban hành

2.1 Tóm tắt văn bản

Quyết định 1570/QĐ-TTg ngày 21/07/2025 quy định về việc thành lập Ban Quản lý Khu kinh tế và Khu công nghiệp tỉnh Khánh Hòa, hợp nhất từ Ban Quản lý Khu kinh tế Vân Phong tỉnh Khánh Hòa và Ban Quản lý các khu công nghiệp tỉnh Ninh Thuận. Ban Quản lý là cơ quan trực thuộc UBND tỉnh Khánh Hòa, chịu trách nhiệm quản lý nhà nước trực tiếp đối với các khu công nghiệp, khu kinh tế cũng như cung ứng dịch vụ hành chính công, dịch vụ hỗ trợ hoạt động đầu tư, sản xuất, kinh doanh trong các KCN/KKT theo quy định.

2.2 Những điểm cần lưu ý

• Hợp nhất mô hình quản lý: Theo Điều 1 Quyết định 1570/QĐ-TTg, việc thành lập Ban Quản lý dựa trên nguyên tắc hợp nhất hai cơ quan quản lý hiện hữu, giúp tinh giản bộ máy hành chính và tăng hiệu quả quản lý các khu kinh tế, khu công nghiệp trên địa bàn tỉnh Khánh Hòa.
• Cơ chế hoạt động, quản lý tài chính: Ban Quản lý có tư cách pháp nhân, con dấu mang hình Quốc huy, được cấp kinh phí từ ngân sách nhà nước và có thể tiếp nhận các nguồn kinh phí hợp pháp khác để phục vụ hoạt động theo chức năng, nhiệm vụ được giao.
• Hiệu lực và trách nhiệm thi hành: Quyết định có hiệu lực kể từ ngày 21/07/2025; đồng thời bãi bỏ các quyết định trước đây về thành lập hai ban quản lý cũ, phù hợp với việc sắp xếp lại đơn vị hành chính cấp tỉnh theo Nghị quyết số 202/2025/QH15 ngày 12/06/2025 của Quốc hội.
• Quy định nhiệm vụ, quyền hạn: Trưởng ban Ban Quản lý sẽ trình UBND tỉnh quy định chi tiết về chức năng, cơ cấu tổ chức, đảm bảo tuân thủ pháp luật hiện hành và thống nhất trong quá trình triển khai.

2.3 Tham khảo

• Theo khoản 1, Điều 1 Quyết định 1570/QĐ-TTg: “Thành lập Ban Quản lý Khu kinh tế và Khu công nghiệp tỉnh Khánh Hòa trên cơ sở hợp nhất Ban Quản lý Khu kinh tế Vân Phong tỉnh Khánh Hòa và Ban Quản lý các khu công nghiệp tỉnh Ninh Thuận”. ¹
• Theo khoản 1, Điều 2 Quyết định 1570/QĐ-TTg: “Ban Quản lý thực hiện các nhiệm vụ, quyền hạn theo quy định của pháp luật hiện hành”. ²
• Theo Điều 3 Quyết định 1570/QĐ-TTg: “Quyết định có hiệu lực kể từ ngày ký ban hành; bãi bỏ Quyết định số 998/QĐ-TTg năm 2006 và Quyết định số 719/QĐ-TTg năm 2007”. ³

Để biết thêm chi tiết, xem văn bản chi tiết tại đây.

3. Văn bản hợp nhất 20/VBHN-BQP năm 2025 hợp nhất Nghị định quy định về quản lý độ cao chướng ngại vật hàng không và các trận địa quản lý, bảo vệ vùng trời tại Việt Nam do Bộ Quốc phòng ban hành

3.1 Tóm tắt văn bản

Văn bản hợp nhất 20/VBHN-BQP ngày 17/07/2025 do Bộ Quốc phòng ban hành nhằm hợp nhất các quy định liên quan đến **quản lý độ cao chướng ngại vật hàng không** và quản lý các **trận địa bảo vệ vùng trời** trên lãnh thổ Việt Nam. Văn bản tạo cơ sở pháp lý thống nhất cho việc xác lập, kiểm soát và xử lý các vấn đề phát sinh liên quan tới không gian thuộc phạm vi quản lý an ninh quốc phòng và hàng không dân dụng.

3.2 Những điểm cần lưu ý

• Văn bản này **hợp nhất toàn bộ các quy định về bảo vệ vùng trời và kiểm soát độ cao công trình xây dựng, chướng ngại vật**, giúp doanh nghiệp và tổ chức liên quan dễ dàng tra cứu và áp dụng.
• **Các quy định về thủ tục cấp phép, kiểm tra và trách nhiệm phối hợp giữa các cơ quan nhà nước, Bộ Quốc phòng và các chủ đầu tư công trình xây dựng ở khu vực gần sân bay, vùng trời trọng yếu** được củng cố và cập nhật, tăng cường tính minh bạch và trách nhiệm giải trình.
• **Điều kiện, giới hạn độ cao cho phép xây dựng công trình và phương án kiểm soát, xử lý với các vi phạm về độ cao** được quy định cụ thể, buộc các doanh nghiệp phát triển bất động sản, xây dựng, vận tải, logistics… đặc biệt chú ý để đảm bảo an ninh hàng không và tuân thủ pháp luật.

3.3 Tham khảo

– Theo Điều 5, Điều 6 Văn bản hợp nhất 20/VBHN-BQP: “Các chủ thể có hoạt động xây dựng công trình gần khu vực sân bay, trận địa quốc phòng phải xin phép và tuân thủ các hạn chế về chiều cao do cơ quan quản lý phê duyệt”.
– Theo Khoản 2, Điều 8 Văn bản hợp nhất 20/VBHN-BQP: “Mọi thay đổi về kiến trúc, kỹ thuật tại khu vực có ảnh hưởng tới an toàn hàng không dân dụng đều phải báo cáo và chịu sự kiểm tra, giám sát từ Bộ Quốc phòng.”
Như vậy, có thể thấy việc hợp nhất các quy định quản lý này là hết sức cần thiết đối với các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực **bất động sản, xây dựng, logistics và vận tải**. Xem văn bản chi tiết tại đây.

4. Quyết định 1548/QĐ-TTg năm 2025 thành lập Ban Quản lý Khu kinh tế tỉnh Đồng Tháp do Thủ tướng Chính phủ ban hành

4.1 Tóm tắt văn bản

Quyết định số 1548/QĐ-TTg do Thủ tướng Chính phủ ban hành ngày 17/07/2025 về việc thành lập Ban Quản lý Khu kinh tế tỉnh Đồng Tháp trên cơ sở hợp nhất Ban Quản lý các khu công nghiệp Tiền Giang và Ban Quản lý Khu kinh tế Đồng Tháp. Ban Quản lý là cơ quan trực thuộc UBND tỉnh Đồng Tháp, thực hiện chức năng quản lý nhà nước trực tiếp đối với các khu công nghiệp, khu kinh tế, hỗ trợ hoạt động đầu tư, sản xuất kinh doanh và cung ứng dịch vụ hành chính công trên địa bàn tỉnh.

4.2 Những điểm cần lưu ý

• Hợp nhất quản lý khu công nghiệp và khu kinh tế: Ban Quản lý mới được hợp nhất từ hai đơn vị cũ, đảm bảo vai trò đầu mối về quản lý, hỗ trợ doanh nghiệp tại các khu công nghiệp và khu kinh tế. Theo Điều 1 Quyết định 1548/QĐ-TTg, Ban Quản lý có tư cách pháp nhân, con dấu và tài khoản riêng; kinh phí hoạt động do ngân sách Nhà nước cấp cùng các nguồn hợp pháp khác¹.
• Sự chuyển tiếp về hiệu lực pháp lý: Quyết định này đồng thời bãi bỏ các văn bản thành lập đơn vị cũ, bao gồm Quyết định số 1165/QĐ-TTg ngày 07/08/2009 và đề nghị bãi bỏ Quyết định số 1070/1997/QĐ-TTg. Bảo đảm thủ tục pháp lý thống nhất, tránh chồng chéo trong công tác quản lý nếu có chuyển giao tài sản, nhân sự hoặc hồ sơ dự án².
• Định hướng nhiệm vụ và quyền hạn: Ban Quản lý thực thi các quyền và nhiệm vụ theo luật hiện hành về tổ chức bộ máy hành chính và quản lý khu công nghiệp, khu kinh tế. Trưởng ban sẽ trình UBND tỉnh quy định cụ thể về chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và cơ cấu tổ chức³. Điều này có ý nghĩa thực tiễn thiết thực đối với doanh nghiệp đang và sẽ đầu tư tại khu kinh tế Đồng Tháp.
• Doanh nghiệp cần chủ động cập nhật thủ tục: Các doanh nghiệp, đặc biệt là doanh nghiệp trong khu công nghiệp, khu kinh tế, cần theo dõi quy định hướng dẫn mới, cập nhật hồ sơ liên quan và chủ động làm việc với Ban Quản lý để đảm bảo quyền lợi đầu tư, sản xuất kinh doanh không bị gián đoạn trong thời gian chuyển tiếp.

4.3 Tham khảo

• Theo Điều 1, 2 và 3 Quyết định số 1548/QĐ-TTg ngày 17/07/2025 của Thủ tướng Chính phủ về việc thành lập Ban Quản lý Khu kinh tế tỉnh Đồng Tháp.^1,2,3
• Điều 2 Nghị định 35/2022/NĐ-CP ngày 28/05/2022 của Chính phủ quy định về quản lý khu công nghiệp và khu kinh tế: “Ban quản lý khu kinh tế thực hiện nhiệm vụ, quyền hạn theo quy định pháp luật hiện hành.”
• Điều 2 Nghị định 158/2018/NĐ-CP ngày 22/11/2018 của Chính phủ quy định về thành lập, tổ chức lại, giải thể tổ chức hành chính.

Kết luận: Doanh nghiệp nên tìm hiểu kỹ các thay đổi về đầu mối quản lý và quy trình hành chính, nhằm tận dụng cơ hội phát triển và hạn chế rủi ro pháp lý từ quy định mới. Xem văn bản chi tiết tại đây.

III. Kết luận và nhận định

Như vậy, có thể thấy các quy định mới ban hành góp phần đơn giản hoá quy trình, tăng tính minh bạch trong xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai, hợp nhất quản lý khu công nghiệp/khu kinh tế và kiểm soát an toàn không gian xây dựng. Tác động đến doanh nghiệp là doanh nghiệp sẽ dễ dàng tra cứu, áp dụng quy định, đồng thời cần nâng cao tuân thủ, phối hợp chặt chẽ với Ban Quản lý và cơ quan thuế để chuẩn bị hồ sơ và thực hiện nghĩa vụ đầy đủ. Việc thống nhất đầu mối quản lý và rõ ràng trình tự, trách nhiệm giúp giảm rủi ro phát sinh chi phí, tranh chấp về nghĩa vụ tài chính, pháp lý.

• Khuyến nghị: Doanh nghiệp nên kiểm tra lại các quyết định thuê đất, hợp đồng thuê, điều chỉnh thủ tục, hồ sơ để phù hợp quy định mới.
• Cần lưu ý: Các rủi ro pháp lý có thể xuất hiện trong giai đoạn chuyển tiếp khi có sự thay đổi về đơn vị quản lý, chính sách định giá đất, thủ tục kê khai tài chính. Doanh nghiệp cần chủ động liên hệ cơ quan chức năng để được hướng dẫn chi tiết, tránh trường hợp nộp thiếu, nộp chậm gây phát sinh tiền phạt.
• Các bước cần thực hiện: (1) Rà soát các hợp đồng, quyết định thuê đất, thuê mặt nước hiện hành; (2) Chủ động cập nhật quy định, thủ tục mới từ Ban Quản lý, Cục Thuế; (3) Lập kế hoạch nộp hồ sơ, nghĩa vụ tài chính theo thời hạn mới; (4) Lưu trữ, kiểm tra lại giấy phép xây dựng liên quan đến chiều cao công trình, vùng trời.

Trên đây là một số chia sẻ và đánh giá của chúng tôi về các cập nhật pháp lý trong tuần.
Hãy truy cập TLSFirm.com và các chuyên mục khác của chúng tôi để được cập nhật sớm nhất các thông tin tư vấn và chia sẻ kinh nghiệm pháp lý.