Bản tin pháp lý – Ngày 23 tháng 7 năm 2025 – Danh mục: Bất động sản

I. Mở đầu

Tuần này, nhiều văn bản pháp luật quan trọng liên quan đến lĩnh vực bất động sản và quản lý khu công nghiệp, khu kinh tế đã được ban hành và hướng dẫn thực hiện, tạo tác động trực tiếp tới hoạt động đầu tư, phát triển dự án của doanh nghiệp trên cả nước.

Cụ thể, ngày 18/07/2025, Công văn 2562/CT-CS năm 2025 được ban hành, đồng thời Nghị quyết 66.1/2025/NQ-CP về xử lý vướng mắc trong quy hoạch phân khu đô thị cũng được Chính phủ thông qua. Song song, các Quyết định 1548/QĐ-TTg và 1570/QĐ-TTg vừa được Thủ tướng Chính phủ ký trong tháng 07/2025 đã tái cấu trúc các Ban Quản lý Khu kinh tế, Khu công nghiệp ở tỉnh Khánh Hòa và Đồng Tháp. Các văn bản này có hiệu lực thi hành ngay từ ngày ký, trừ các trường hợp quy định ngày khác.

Trong bối cảnh quá trình sắp xếp lại đơn vị hành chính và tăng cường quản lý nhà nước trong phát triển bất động sản công nghiệp, đô thị, những quy định mới này nhằm đồng bộ hóa thủ tục, giảm chồng chéo thẩm quyền, thúc đẩy sự minh bạch và hỗ trợ doanh nghiệp tận dụng môi trường pháp lý cập nhật để phát triển.

Điều đáng chú ý là tất cả các thay đổi đều hướng đến tăng cường hiệu quả quản lý, đảm bảo tính công khai, minh bạch khi xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai, cũng như đẩy nhanh quy trình phê duyệt và điều chỉnh quy hoạch trong giai đoạn chuyển tiếp quan trọng của bộ máy địa phương.

II. Nội dung chính

1. Công văn 2562/CT-CS năm 2025 xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai do Cục Thuế ban hành

1.1 Tóm tắt văn bản

Công văn 2562/CT-CS ngày 18/07/2025 do Cục Thuế ban hành hướng dẫn xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai, tập trung vào việc xác định thời điểm tính tiền thuê đất, căn cứ tính tiền thuê đất, trách nhiệm kê khai và nộp tiền thuê đất, cũng như trình tự thủ tục xác định nghĩa vụ tài chính liên quan. Công văn đặc biệt lưu ý các trường hợp đã có quyết định giao đất/cho thuê đất trước ngày Luật Đất đai năm 2024 có hiệu lực nhưng chưa có quyết định giá đất.

1.2 Những điểm cần lưu ý

• Theo khoản 2, khoản 3 Điều 108 Luật Đất đai 2013 và các khoản tương ứng tại Nghị định 46/2014/NĐ-CP, thời điểm tính tiền thuê đất là ngày Nhà nước có quyết định cho thuê đất; căn cứ tính tiền thuê đất gồm diện tích, mục đích, thời hạn, hình thức và đơn giá thuê đất.
• Trường hợp có thay đổi về căn cứ tính tiền thuê đất phải xác định lại và thông báo nghĩa vụ tài chính mới cho người sử dụng đất (Theo khoản 1 Điều 3, khoản 2, điểm c khoản 6 Điều 26 Nghị định 46/2014/NĐ-CP).
• Người thuê đất có trách nhiệm kê khai và nộp tiền đầy đủ theo điểm a, b khoản 6 Điều 25 Nghị định 46/2014/NĐ-CP và đúng thời hạn trong hợp đồng thuê đất; quá hạn sẽ bị tính tiền chậm nộp căn cứ vào Điều 26 Nghị định 46/2014/NĐ-CP.
• Hướng dẫn trình tự, hồ sơ tiếp nhận, luân chuyển, xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai chi tiết tại Thông tư liên tịch 88/2016/TTLT/BTC-BTNMT, trong đó quy định trách nhiệm phối hợp của người sử dụng đất, cơ quan thuế, UBND, các cơ quan tài chính và đăng ký đất đai.
• Trường hợp đã có quyết định giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất … trước ngày 01/8/2024 nhưng chưa có quyết định giá đất, vẫn áp dụng quy định cũ để xác định nghĩa vụ tài chính (Theo khoản 2, khoản 3 Điều 257 Luật Đất đai 2024).

1.3 Tham khảo

• Khoản 2, khoản 3 Điều 108 Luật Đất đai năm 2013: “Thời điểm tính tiền thuê đất là thời điểm Nhà nước có quyết định cho thuê đất…”
• Điều 26, Điều 22, khoản 2, điểm c khoản 6 Điều 26 Nghị định số 46/2014/NĐ-CP: Quy định căn cứ, cách tính, thời điểm, hình thức và xử lý tiền thuê đất, thuê mặt nước.
• Điểm a, b khoản 6 Điều 25 Nghị định 46/2014/NĐ-CP: Trách nhiệm kê khai, nộp tiền thuê đất, thuê mặt nước.
• Điểm b khoản 3 Điều 18 Nghị định 126/2020/NĐ-CP: Thời hạn nộp tiền thuê đất một lần.
• Thông tư liên tịch số 88/2016/TTLT/BTC-BTNMT ngày 22/6/2016: Quy định quy trình, thủ tục xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai.
• Khoản 2, 3 Điều 257 Luật Đất đai năm 2024: Xử lý các trường hợp phát sinh nghĩa vụ tài chính về đất đai trước ngày luật mới có hiệu lực.

Doanh nghiệp cần rà soát toàn bộ hồ sơ đất đai và xác định đúng nghĩa vụ tài chính theo quy định mới và cả trường hợp chuyển tiếp.
Xem văn bản chi tiết tại đây.

2. Quyết định 1570/QĐ-TTg năm 2025 thành lập Ban Quản lý Khu kinh tế và Khu công nghiệp tỉnh Khánh Hòa

2.1 Tóm tắt văn bản

Ngày 21/07/2025, Thủ tướng Chính phủ ban hành Quyết định 1570/QĐ-TTg về việc thành lập Ban Quản lý Khu kinh tế và Khu công nghiệp tỉnh Khánh Hòa. Cơ quan này được hợp nhất từ Ban Quản lý Khu kinh tế Vân Phong tỉnh Khánh Hòa và Ban Quản lý các khu công nghiệp tỉnh Ninh Thuận, nhằm thực hiện chức năng quản lý nhà nước trực tiếp đối với các khu công nghiệp, khu kinh tế trên địa bàn tỉnh Khánh Hòa, đồng thời cung ứng dịch vụ hành chính công và hỗ trợ doanh nghiệp trong các khu này.

2.2 Những điểm cần lưu ý

• Bổ sung thẩm quyền tập trung: Ban Quản lý mới hợp nhất có tư cách pháp nhân, tài khoản, con dấu mang hình Quốc huy và quản lý trực tiếp các khu công nghiệp, khu kinh tế; được giao kinh phí từ ngân sách hoạt động và vốn đầu tư phát triển – điều này góp phần tăng cường tính hiệu lực quản lý nhà nước với các dự án đầu tư và sản xuất tại địa phương.
• Bãi bỏ các quyết định thành lập trước đây: Quyết định này bãi bỏ Quyết định số 998/QĐ-TTg ngày 24/07/2006 và Quyết định số 719/QĐ-TTg ngày 07/06/2007, đảm bảo tinh giản bộ máy tổ chức theo chủ trương đổi mới sắp xếp đơn vị hành chính được Quốc hội thông qua tại Nghị quyết số 202/2025/QH15.
• Trưởng ban trình Chính sách chi tiết: Cơ cấu, nhiệm vụ, quyền hạn và tổ chức cụ thể của Ban Quản lý sẽ tiếp tục được Chủ tịch UBND tỉnh Khánh Hòa quy định theo đề xuất của Trưởng ban – tạo cơ sở pháp lý rõ ràng, đồng thời đảm bảo tính chủ động cho địa phương trong thực hiện chức năng quản lý khu công nghiệp, khu kinh tế.
• Doanh nghiệp nên rà soát các thủ tục: Theo quy định mới, doanh nghiệp trong khu công nghiệp, khu kinh tế cần cập nhật và rà soát quy trình làm việc với Ban Quản lý để đảm bảo tuân thủ thống nhất cũng như rà soát các dịch vụ hỗ trợ ưu đãi mới có thể áp dụng.

2.3 Tham khảo

Trích dẫn chính xác điều luật:

Theo Điều 1 Quyết định 1570/QĐ-TTg năm 2025 của Thủ tướng Chính phủ:
“Thành lập Ban Quản lý Khu kinh tế và Khu công nghiệp tỉnh Khánh Hòa trên cơ sở hợp nhất Ban Quản lý Khu kinh tế Vân Phong tỉnh Khánh Hòa và Ban Quản lý các khu công nghiệp tỉnh Ninh Thuận… Ban Quản lý là cơ quan trực thuộc UBND tỉnh Khánh Hòa, thực hiện chức năng quản lý nhà nước trực tiếp đối với các khu công nghiệp, khu kinh tế trên địa bàn tỉnh Khánh Hòa…”¹

Theo Điều 2 Quyết định 1570/QĐ-TTg năm 2025:
“Ban Quản lý thực hiện các nhiệm vụ, quyền hạn theo quy định của pháp luật hiện hành. Trưởng ban Ban Quản lý trình UBND tỉnh Khánh Hòa quy định cụ thể chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và cơ cấu tổ chức của Ban Quản lý theo quy định của pháp luật.”²

Footnote:
¹ Điều 1, Quyết định 1570/QĐ-TTg năm 2025 về thành lập Ban Quản lý Khu kinh tế và Khu công nghiệp tỉnh Khánh Hòa
² Điều 2, Quyết định 1570/QĐ-TTg năm 2025 về thành lập Ban Quản lý Khu kinh tế và Khu công nghiệp tỉnh Khánh Hòa

Xem văn bản chi tiết tại đây.

3. Nghị quyết 66.1/2025/NQ-CP quy định xử lý khó khăn, vướng mắc về lập mới, điều chỉnh và phê duyệt quy hoạch phân khu đối với khu vực hình thành đô thị khi thực hiện sắp xếp đơn vị hành chính các cấp và tổ chức chính quyền địa phương 02 cấp do Chính phủ ban hành

3.1 Tóm tắt văn bản

Nghị quyết số 66.1/2025/NQ-CP ngày 18/07/2025 quy định về trình tự, thủ tục lập mới, điều chỉnh, phê duyệt quy hoạch phân khu đối với khu vực dự kiến hình thành đô thị trong quá trình sắp xếp lại đơn vị hành chính các cấp và tổ chức bộ máy chính quyền địa phương 02 cấp. Nghị quyết áp dụng với các khu vực có vai trò thúc đẩy phát triển kinh tế – xã hội, có quy mô dân số tối thiểu theo dự báo 10 năm: từ 45.000 người (thành phố trực thuộc trung ương), từ 15.000 người (tỉnh miền núi, vùng cao, biên giới), từ 21.000 người (các tỉnh còn lại). Thời gian hiệu lực từ ngày ban hành đến hết 28/02/2027.

3.2 Những điểm cần lưu ý

• Quy hoạch phân khu có thể được lập mới hoặc điều chỉnh đồng thời với quy hoạch tỉnh hoặc quy hoạch chung đô thị, và được phê duyệt trước các quy hoạch này để bảo đảm tính kịp thời, thống nhất. Theo Điều 2 Nghị quyết 66.1/2025/NQ-CP: “Quy hoạch phân khu đối với khu vực hình thành đô thị có thể được lập mới, điều chỉnh đồng thời với quá trình lập, điều chỉnh quy hoạch tỉnh hoặc quy hoạch chung đô thị và được phê duyệt trước khi phê duyệt quy hoạch tỉnh, quy hoạch chung đô thị.”¹
• Thẩm quyền và quy trình rõ ràng: Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giao nhiệm vụ, tổ chức thẩm định, phê duyệt nhiệm vụ và quy hoạch phân khu. Trường hợp quy hoạch làm thay đổi vượt quá chỉ tiêu sử dụng đất hoặc quy mô dân số thấp hơn quy định, phải báo cáo Hội đồng nhân dân cùng cấp quyết định trước khi phê duyệt.²
• Ưu tiên xử lý theo Nghị quyết: Trong thời gian có hiệu lực, nếu có xung đột giữa Nghị quyết và các luật chuyên ngành về trình tự, thủ tục hoặc thẩm quyền, thực hiện theo quy định của Nghị quyết này để đảm bảo tính thống nhất và linh hoạt trong công tác quy hoạch.³
• Hiệu lực phù hợp giai đoạn chuyển tiếp: Nghị quyết chỉ có hiệu lực đến hết 28/02/2027. Nếu có quy định mới của Quốc hội hoặc Ủy ban Thường vụ Quốc hội có hiệu lực trước thời điểm 01/03/2027, các nội dung tương ứng tại Nghị quyết sẽ hết hiệu lực.⁴
• Khuyến nghị cho doanh nghiệp bất động sản: Chủ động cập nhật các thay đổi về trình tự, thủ tục quy hoạch phân khu tại địa bàn có liên quan; phối hợp sớm với cơ quan nhà nước để tận dụng ưu tiên xử lý, tránh đình trệ dự án trong giai đoạn tổ chức lại đơn vị hành chính địa phương.

3.3 Tham khảo

• Điều 1 Nghị quyết 66.1/2025/NQ-CP quy định về phạm vi điều chỉnh và ngưỡng dân số áp dụng.
• Điều 2, 3 Nghị quyết 66.1/2025/NQ-CP quy định nguyên tắc, thẩm quyền, trình tự, thủ tục lập, điều chỉnh, phê duyệt quy hoạch phân khu.
• Điều 4 Nghị quyết 66.1/2025/NQ-CP quy định về hiệu lực thi hành và ưu tiên tính áp dụng của Nghị quyết.
• Điều 5 Nghị quyết 66.1/2025/NQ-CP về trách nhiệm thi hành của các cơ quan liên quan.

Để biết chi tiết các quy định, xem văn bản chi tiết tại đây.

4. Quyết định 1548/QĐ-TTg năm 2025 thành lập Ban Quản lý Khu kinh tế tỉnh Đồng Tháp do Thủ tướng Chính phủ ban hành

4.1 Tóm tắt văn bản

Quyết định 1548/QĐ-TTg ngày 17/07/2025 quy định về việc thành lập Ban Quản lý Khu kinh tế tỉnh Đồng Tháp, hợp nhất từ Ban Quản lý các khu công nghiệp Tiền Giang và Ban Quản lý Khu kinh tế Đồng Tháp. Ban này là cơ quan trực thuộc Ủy ban nhân dân tỉnh Đồng Tháp, thực hiện chức năng quản lý nhà nước trực tiếp đối với các khu công nghiệp, khu kinh tế (bao gồm khu kinh tế cửa khẩu) trên địa bàn tỉnh và tổ chức cung ứng dịch vụ hành chính công, hỗ trợ đầu tư, sản xuất kinh doanh cho doanh nghiệp trong khu vực này.

4.2 Những điểm cần lưu ý

• Ban Quản lý Khu kinh tế tỉnh Đồng Tháp có tư cách pháp nhân, có tài khoản và con dấu hình quốc huy, chịu trách nhiệm thực hiện nhiệm vụ, quyền hạn theo pháp luật hiện hành; được cấp kinh phí quản lý hành chính, vốn đầu tư và nguồn tài chính khác theo kế hoạch nhà nước.
  (Theo Điều 1 và Điều 2 Quyết định 1548/QĐ-TTg)
• Quyết định này bãi bỏ hoàn toàn hiệu lực của Quyết định số 1165/QĐ-TTg ngày 07/08/2009 (thành lập Ban Quản lý Khu kinh tế Đồng Tháp) và giao Ủy ban nhân dân tỉnh Đồng Tháp, Bộ Tư pháp phối hợp đề xuất bãi bỏ Quyết định số 1070/1997/QĐ-TTg liên quan tại Tiền Giang.
  (Theo Điều 3 Khoản 1, 2 Quyết định 1548/QĐ-TTg)
• Trưởng ban Ban Quản lý phối hợp cùng Ủy ban nhân dân tỉnh Đồng Tháp để xây dựng, trình duyệt quy định cụ thể về chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và cơ cấu tổ chức.
  (Theo Điều 2 Khoản 2 Quyết định 1548/QĐ-TTg)
• Doanh nghiệp hoạt động tại các khu công nghiệp, khu kinh tế trên địa bàn tỉnh Đồng Tháp cần cập nhật, rà soát lại các thủ tục, giao dịch liên quan để nộp hồ sơ đúng đầu mối là Ban Quản lý mới thành lập.

4.3 Tham khảo

• Điều 1, 2, 3 Quyết định 1548/QĐ-TTg ngày 17/07/2025 của Thủ tướng Chính phủ về việc thành lập Ban Quản lý Khu kinh tế tỉnh Đồng Tháp.
• Nghị định số 35/2022/NĐ-CP ngày 28/05/2022 của Chính phủ quy định về quản lý khu công nghiệp và khu kinh tế.
• Nghị quyết số 202/2025/QH15 ngày 12/06/2025 của Quốc hội về sắp xếp đơn vị hành chính cấp tỉnh.

Xem văn bản chi tiết tại đây tại đây.

III. Kết luận và nhận định

Các cập nhật pháp lý vừa ban hành sẽ có tác động lớn đến thị trường bất động sản và doanh nghiệp kinh doanh trong các khu công nghiệp, khu kinh tế, cũng như các chủ đầu tư dự án khu đô thị. Việc xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai nay được hướng dẫn rõ ràng hơn, giúp doanh nghiệp chủ động hơn trong việc kê khai, nộp tiền thuê đất, hạn chế tối đa các rủi ro về chi phí lãi phạt do nộp chậm.
Đối với quy hoạch phân khu, quy trình mới theo Nghị quyết 66.1/2025/NQ-CP tháo gỡ vướng mắc và giúp dự án không bị trì hoãn trong giai đoạn sắp xếp đơn vị hành chính, đặc biệt cho các chủ đầu tư dự án phát triển đô thị mới.
Việc thành lập, hợp nhất các Ban Quản lý tại Khánh Hòa và Đồng Tháp đầu mối hỗ trợ doanh nghiệp thực hiện thủ tục hành chính, rà soát cơ chế ưu đãi, đồng thời giảm thiểu tình trạng trùng lặp giấy tờ và tăng tính chủ động tại địa phương. Doanh nghiệp cần nhanh chóng cập nhật thông tin, đồng thời chủ động làm việc, phối hợp với Ban Quản lý mới được thành lập khi thực hiện các thủ tục liên quan.
Rủi ro pháp lý có thể nảy sinh khi doanh nghiệp chưa rà soát hồ sơ đất đai hoặc chưa chuyển tiếp đúng quy định với đơn vị quản lý mới, dẫn tới chậm trễ hồ sơ hoặc phát sinh chi phí không đáng có.
Khuyến nghị: Doanh nghiệp nên:

• Rà soát và cập nhật hồ sơ đất đai, thủ tục quy hoạch đang triển khai hoặc chuẩn bị đầu tư tại các địa phương được nhắc đến;
• Chủ động liên hệ với Ban Quản lý Khu kinh tế, Khu công nghiệp mới thành lập để được hướng dẫn cụ thể theo quy trình mới;
• Kiểm tra kỹ hạn, thời điểm nộp tiền thuê đất và các nghĩa vụ tài chính pháp lý chuyển tiếp có liên quan;
• Cập nhật thường xuyên hướng dẫn mới, chủ động phối hợp sớm với cơ quan có thẩm quyền về các vấn đề điều chỉnh quy hoạch, thủ tục đầu tư, phòng ngừa rủi ro.

Trên đây là một số chia sẻ và đánh giá của chúng tôi về các cập nhật pháp lý trong tuần.
Hãy truy cập TLSFirm.com và các chuyên mục khác của chúng tôi để được cập nhật sớm nhất các thông tin tư vấn và chia sẻ kinh nghiệm pháp lý.