I. Mở đầu
Ngày 15/09/2025, Chính phủ đã ban hành Nghị quyết số 66.3/2025/NQ-CP nhằm tháo gỡ, xử lý các vướng mắc pháp lý phát sinh trong quá trình triển khai dự án bất động sản tại các địa phương, trong thời gian Quy hoạch sử dụng đất quốc gia thời kỳ 2021-2030, tầm nhìn đến năm 2050 chưa được phê duyệt điều chỉnh. Đồng thời, Công văn số 8760/VPCP-HC ngày 16/09/2025 của Văn phòng Chính phủ thông báo về việc chính thức hủy Nghị quyết số 277/NQ-CP do sơ suất thủ tục pháp lý, qua đó tái khẳng định hiệu lực của Nghị quyết 66.3/2025/NQ-CP.
Trong bối cảnh các dự án đầu tư bất động sản đang gặp khó khăn do quy hoạch sử dụng đất quốc gia chưa được điều chỉnh, việc ban hành Nghị quyết 66.3/2025/NQ-CP là bước đi kịp thời và **đặc biệt quan trọng**. Văn bản này đảm bảo hành lang pháp lý linh hoạt để duy trì hoạt động đầu tư, thu hút vốn, ổn định nền kinh tế địa phương trong lúc chờ quy hoạch quốc gia được cập nhật.
Điều đáng chú ý là quy định mới cho phép Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chủ động phân bổ chỉ tiêu sử dụng đất cho các đơn vị hành chính cấp xã theo quy hoạch tỉnh, không ràng buộc vào các chỉ tiêu quốc gia trước đây. Doanh nghiệp bất động sản, các tổ chức liên quan sẽ thuận lợi hơn trong đề xuất và triển khai thủ tục đầu tư, thu hồi, giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất. Các dự án đã được phê duyệt đầu tư trước khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực vẫn được bảo đảm quyền lợi và được tiếp tục thực hiện theo quy định của Nghị quyết mới.
II. Nội dung chính
1. Công văn 8760/VPCP-HC năm 2025 thông báo văn bản phát hành do Văn phòng Chính phủ ban hành
1.1 Tóm tắt văn bản
Ngày 16/09/2025, Văn phòng Chính phủ ban hành Công văn số 8760/VPCP-HC thông báo về việc hủy Nghị quyết số 277/NQ-CP (ngày 12/09/2025) liên quan đến tháo gỡ, xử lý vướng mắc trong triển khai dự án thời gian quy hoạch sử dụng đất quốc gia chưa được phê duyệt điều chỉnh. Thay vào đó, Nghị quyết số 66.3/2025/NQ-CP được phát hành vào ngày 15/09/2025 nhằm bảo đảm thủ tục ban hành văn bản đúng quy định.
1.2 Những điểm cần lưu ý
- Văn bản 277/NQ-CP đã chính thức bị hủy bỏ do sơ suất trong quá trình phát hành, không còn giá trị pháp lý để làm căn cứ triển khai các dự án liên quan tới quy hoạch sử dụng đất quốc gia thời kỳ 2021-2030.
- Nghị quyết 66.3/2025/NQ-CP là văn bản thay thế, có hiệu lực và được ban hành theo đúng trình tự pháp luật, quy định rõ về việc tháo gỡ, xử lý vướng mắc cho dự án trong thời gian quy hoạch chưa được điều chỉnh.
- Các doanh nghiệp bất động sản, các cơ quan nhà nước và tổ chức liên quan cần căn cứ vào Nghị quyết 66.3/2025/NQ-CP để triển khai hoạt động, tránh sử dụng các văn bản đã bị hủy bỏ.
- Điều đặc biệt quan trọng là quá trình phát hành văn bản pháp luật phải đảm bảo đúng trình tự, thủ tục nhằm tránh rủi ro pháp lý cũng như thiệt hại về mặt thực tiễn cho các bên liên quan.
1.3 Tham khảo
- Theo Điều 9, khoản 2 Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật 2015: “Văn bản quy phạm pháp luật được sửa đổi, bổ sung hoặc thay thế khi cần thiết để đảm bảo tính hợp pháp và hiệu lực của quy định pháp luật.”
- Nghị quyết số 66.3/2025/NQ-CP về việc tháo gỡ, xử lý vướng mắc để triển khai các dự án trong thời gian Quy hoạch sử dụng đất quốc gia thời kỳ 2021 – 2030, tầm nhìn đến năm 2050 chưa được phê duyệt điều chỉnh.
Xem văn bản chi tiết tại đây.
2. Nghị quyết 66.3/2025/NQ-CP tháo gỡ, xử lý vướng mắc để triển khai dự án trong thời gian Quy hoạch sử dụng đất quốc gia thời kỳ 2021-2030, tầm nhìn đến năm 2050 chưa được phê duyệt điều chỉnh
2.1 Tóm tắt văn bản
Nghị quyết số 66.3/2025/NQ-CP được Chính phủ ban hành ngày 15/09/2025 nhằm tháo gỡ, xử lý các vướng mắc pháp lý phát sinh trong quá trình triển khai các dự án đầu tư, phát triển tại các địa phương trong thời gian Quy hoạch sử dụng đất quốc gia thời kỳ 2021-2030, tầm nhìn đến năm 2050 chưa được phê duyệt điều chỉnh. Văn bản quy định kinh nghiệm thực tiễn, lộ trình, cơ chế phối hợp giữa các cấp chính quyền và ưu tiên tính chủ động của địa phương, tạo hành lang pháp lý tạm thời đảm bảo hoạt động đầu tư, thu hút vốn và ổn định kinh tế trong khi chờ quy hoạch đất đai được điều chỉnh, phê duyệt.
2.2 Những điểm cần lưu ý
- Không ràng buộc tiến độ dự án với chỉ tiêu quy hoạch quốc gia chưa điều chỉnh. Theo Điều 2, Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố được phép phân bổ chỉ tiêu sử dụng đất cho các đơn vị hành chính cấp xã sau sắp xếp dựa trên quy hoạch tỉnh, không phụ thuộc chỉ tiêu quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất quốc gia đã phân bổ trước đây.[1]
- Trình tự, thủ tục thu hồi, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất linh hoạt. Cơ quan có thẩm quyền căn cứ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp huyện đã phê duyệt hoặc chỉ tiêu sử dụng đất phân bổ trong quy hoạch tỉnh để thực hiện các thủ tục về đất đai; đồng thời xử lý mâu thuẫn giữa các quy hoạch dựa trên quyền ưu tiên quy hoạch sử dụng đất cấp địa phương.[2]
- Quyết định về thu hồi đất quốc phòng, an ninh trong các trường hợp đặc thù. Trường hợp phải thu hồi đất quốc phòng, an ninh phục vụ dự án phát triển kinh tế – xã hội mà chưa được cập nhật vào quy hoạch sử dụng đất quốc phòng, an ninh, UBND cấp tỉnh phối hợp lấy ý kiến Bộ trưởng Bộ Quốc phòng, Bộ Công an. Nếu không thống nhất, trình Thủ tướng xử lý.[3]
- Các dự án đã được phê duyệt đầu tư trước ngày Luật Đất đai 2024 có hiệu lực được tiếp tục thực hiện. Các quyền và nghĩa vụ liên quan sẽ được xử lý phù hợp với quy định của Nghị quyết, đảm bảo tính kế thừa và không làm gián đoạn đối với doanh nghiệp.[4]
- Bổ sung trách nhiệm cơ quan quản lý, đặc biệt là Bộ Nông nghiệp & Môi trường, Bộ Tài chính trong việc rà soát, đề xuất sửa đổi các quy định pháp luật liên quan để đảm bảo đồng bộ pháp lý.[5]
- Hiệu lực thi hành linh hoạt, ưu tiên quy định tạm thời trong Nghị quyết so với các quy định pháp luật khác về thẩm quyền, thủ tục nếu có mâu thuẫn.[6]
2.3 Tham khảo
- Điều 1, 2, 3, 4, 5 Nghị quyết 66.3/2025/NQ-CP của Chính phủ ngày 15/09/2025.
- Điều 60, 80, 84 Luật Đất đai số 31/2024/QH15; Luật Đầu tư số 61/2020/QH14; khoản 3 Điều 6 Luật Quy hoạch số 21/2017/QH14.
Như vậy, có thể thấy Nghị quyết 66.3/2025/NQ-CP tạo ra hành lang pháp lý linh hoạt, kịp thời đảm bảo quyền lợi đầu tư và phát triển tại địa phương trong bối cảnh quy hoạch sử dụng đất quốc gia đang điều chỉnh. Quý doanh nghiệp nên nghiên cứu kỹ và chủ động phối hợp với cơ quan chuyên môn để tận dụng các chính sách tạm thời này. Xem văn bản chi tiết tại đây.
III. Kết luận và nhận định
Như vậy, có thể thấy **Nghị quyết 66.3/2025/NQ-CP** đã tạo ra hành lang pháp lý tạm thời, nhưng có tính linh hoạt cao, giúp giải quyết nhiều vướng mắc về thủ tục đất đai, đặc biệt trong bối cảnh quy hoạch sử dụng đất quốc gia chưa được cập nhật. Luật ưu tiên quyền chủ động của địa phương, xử lý mâu thuẫn pháp lý tại chỗ, bảo đảm tiến độ và tính liên tục của các dự án đầu tư bất động sản.
- **Đánh giá tác động:** Quy định mới giúp doanh nghiệp bất động sản nhanh chóng tiếp cận đất đai phục vụ dự án đầu tư. Thủ tục hành chính được rút ngắn, giảm thiểu rủi ro gián đoạn dự án do chờ quy hoạch quốc gia.
- **Khuyến nghị cho doanh nghiệp:** Doanh nghiệp cần chủ động rà soát các quy định mới, phối hợp chặt chẽ với cơ quan nhà nước để tận dụng hành lang pháp lý tạm thời. Đặc biệt chỉ sử dụng các văn bản còn hiệu lực (Nghị quyết 66.3/2025/NQ-CP), tránh các căn cứ pháp lý đã bị hủy bỏ như Nghị quyết 277/NQ-CP.
- **Lưu ý về rủi ro pháp lý:** Quá trình thực hiện vẫn tiềm ẩn các thay đổi khi quy hoạch quốc gia được phê duyệt điều chỉnh (dự kiến giai đoạn 2021-2030). Doanh nghiệp phải quản lý hồ sơ kỹ lưỡng, ghi nhận mọi thay đổi về pháp lý để đối phó rủi ro tiềm ẩn.
- **Hướng dẫn các bước thực hiện:**
- Rà soát dự án đầu tư đã phê duyệt trước ngày Luật Đất đai 2024 có hiệu lực.
- Làm việc trực tiếp với Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố và đối chiếu quy hoạch tỉnh với các chỉ tiêu sử dụng đất.
- Tuân thủ đúng quy trình, thủ tục thu hồi, giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định mới.
- Liên tục cập nhật các văn bản hướng dẫn thực hiện từ cơ quan quản lý.
Trên đây là một số chia sẻ và đánh giá của chúng tôi về các cập nhật pháp lý trong tuần.
Hãy truy cập TLSFirm.com và các chuyên mục khác của chúng tôi để được cập nhật sớm nhất các thông tin tư vấn và chia sẻ kinh nghiệm pháp lý.
