Bản tin pháp lý – Ngày 14 tháng 9 năm 2025 – Danh mục: Bất động sản

I. Mở đầu

Bản tin pháp lý ngày 14/09/2025 cập nhật loạt văn bản nổi bật liên quan đến lĩnh vực bất động sản và chính sách tài chính đất đai, bao gồm các hướng dẫn mới nhất về thuế giá trị gia tăng, tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích, nghĩa vụ tài chính đất đai, dự thảo nghị định sửa đổi các quy định về nhà ở, phát triển nhà ở xã hội, kinh doanh bất động sản và thay đổi quan trọng về quy trình thẩm định giá đất.

Ngày phát hành: từ 08/09/2025 đến 09/09/2025. Các văn bản và dự thảo chủ yếu bắt đầu có hiệu lực hoặc dự kiến áp dụng từ 22/10/2025 theo các hiệu lực được thể hiện trong từng nghị định, thông tư.

Bối cảnh và tầm quan trọng:
Trong thời gian gần đây, nhiều quy định mới được ban hành và đề xuất nhằm làm rõ, điều chỉnh hoạt động ghi nhận nghĩa vụ tài chính, chuyển mục đích sử dụng đất, cũng như quy trình xác định và thẩm định giá đất. Nguyên nhân xuất phát từ nhu cầu thực tiễn của doanh nghiệp khi tham gia giao dịch và phát triển bất động sản, cùng với mục tiêu minh bạch hóa thủ tục hành chính, ứng dụng dữ liệu điện tử và phù hợp yêu cầu cải cách quản lý đất đai, giá đất.

Tác động dự kiến:
Các thay đổi này hướng tới đơn giản hóa thủ tục, giảm bớt tính chất giấy tờ truyền thống, đồng thời điều chỉnh chính sách tính thuế, xác định nghĩa vụ tài chính và hồ sơ chuyển nhượng, tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp hoạt động trong thị trường bất động sản và xây dựng nhà ở xã hội, đồng thời giúp giảm thiểu các rủi ro pháp lý liên quan đến định giá đất đai, chuyển mục đích sử dụng đất và thực hiện nghĩa vụ tài chính.

II. Nội dung chính

1. Công văn 3655/CT-CS năm 2025 về thuế giá trị gia tăng do Cục Thuế ban hành

1.1 Tóm tắt văn bản

Công văn số 3655/CT-CS ngày 09/09/2025 do Cục Thuế phát hành cung cấp hướng dẫn về chính sách thuế giá trị gia tăng (GTGT) liên quan đến hoạt động chuyển nhượng bất động sản, đặc biệt là trường hợp doanh nghiệp thuê đất để xây dựng cơ sở hạ tầng, xây dựng nhà để bán. Nội dung nhấn mạnh các khoản chi phí thuê đất, giải phóng mặt bằng được trừ khi xác định giá tính thuế GTGT trong hoạt động này.

1.2 Những điểm cần lưu ý

• Theo quy định mới này, giá đất được trừ để xác định giá tính thuế GTGT là “tiền thuê đất phải nộp ngân sách nhà nước theo pháp luật về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước và chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng (nếu có)”¹.
• Các doanh nghiệp thực hiện chuyển nhượng bất động sản cần chuẩn bị và cung cấp đầy đủ hồ sơ, tài liệu liên quan đến hoạt động chuyển nhượng tới cơ quan thuế để được hướng dẫn thực hiện đúng quy định.
• Điều đáng chú ý là quy định này áp dụng đối với các trường hợp thuê đất phục vụ mục đích xây dựng để bán, thay vì các hình thức chuyển nhượng bất động sản thông thường.

1.3 Tham khảo

• Theo khoản 1 Điều 1 Nghị định số 49/2022/NĐ-CP ngày 29/7/2022 của Chính phủ (sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 209/2013/NĐ-CP ngày 18/12/2013): “Giá tính thuế đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản là giá chuyển nhượng bất động sản trừ giá đất được trừ để tính thuế GTGT; giá đất được trừ được xác định theo quy định của pháp luật về thuế GTGT.”

Doanh nghiệp có thể xem văn bản chi tiết tại đây.

2. Công văn 3648/CT-CS năm 2025 về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi chuyển mục đích sử dụng đất do Cục Thuế ban hành

2.1 Tóm tắt văn bản

Công văn 3648/CT-CS năm 2025 do Cục Thuế ban hành nhằm hướng dẫn cách xác định tiền sử dụng đất và tiền thuê đất khi thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất. Theo đó, phạm vi điều chỉnh của Nghị định số 103/2024/NĐ-CP là hướng dẫn cụ thể các trường hợp phải nộp và các khoản bổ sung liên quan, đồng thời lưu ý rằng việc giải quyết trường hợp không phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất không thuộc phạm vi điều chỉnh của Nghị định này mà thuộc thẩm quyền của Bộ Nông nghiệp và Môi trường.

2.2 Những điểm cần lưu ý

• Căn cứ pháp lý chính là Điều 121 Luật Đất đai 2024 và Nghị định số 103/2024/NĐ-CP ngày 30/7/2024 quy định về việc tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi chuyển mục đích sử dụng đất.
• Nghị định số 103/2024/NĐ-CP chỉ hướng dẫn việc thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất ở các trường hợp phải nộp, không hướng dẫn các trường hợp không phải nộp tiền.
• Trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không thuộc các trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 121 Luật Đất đai 2024 (không phải xin phép) có phải nộp tiền hay không sẽ phải chờ hướng dẫn từ Bộ Nông nghiệp và Môi trường.
• Doanh nghiệp cần chủ động liên hệ cơ quan Thuế địa phương hoặc báo cáo lên UBND tỉnh để xin hướng dẫn chính thức từ Bộ Nông nghiệp và Môi trường trước khi thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất.

2.3 Tham khảo

• Theo Điều 121 Luật Đất đai năm 2024: “Việc chuyển mục đích sử dụng đất, các trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được quy định chi tiết tại các khoản của Điều này.”^[1]
• Theo Điều 7, Điều 34 Nghị định số 103/2024/NĐ-CP ngày 30/7/2024: “Quy định cụ thể phương pháp, trình tự xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi chuyển mục đích sử dụng đất.”^[2]

Chú thích:
1. Điều 121 Luật Đất đai năm 2024
2. Điều 7, Điều 34 Nghị định số 103/2024/NĐ-CP ngày 30/7/2024

Doanh nghiệp cân nhắc kỹ khi thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất. Xem văn bản chi tiết tại đây.

3. Công văn 3643/CT-CS năm 2025 về nghĩa vụ tài chính về đất đai do Cục Thuế ban hành

3.1 Tóm tắt văn bản

Công văn 3643/CT-CS năm 2025 của Cục Thuế hướng dẫn thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai đối với trường hợp người sử dụng đất đã được ghi nợ tiền sử dụng đất trên Giấy chứng nhận nhưng chưa thực hiện xong nghĩa vụ thanh toán theo quy định của pháp luật. Công văn này nêu rõ cách xác định thời điểm, giá đất và chính sách áp dụng đối với các khoản ghi nợ trước khi Nghị định số 103/2024/NĐ-CP có hiệu lực.

3.2 Những điểm cần lưu ý

• Văn bản quy phạm pháp luật chỉ có hiệu lực với hành vi, sự kiện xảy ra trong thời gian văn bản đang có hiệu lực, trừ khi có quy định về hiệu lực hồi tố.
  Theo khoản 2 Điều 58 Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật số 64/2025/QH15: “Văn bản quy phạm pháp luật được áp dụng đối với hành vi, sự kiện xảy ra tại thời điểm mà văn bản đó đang có hiệu lực. Trường hợp văn bản quy phạm pháp luật có quy định hiệu lực trở về trước thì áp dụng theo quy định đó.”¹
• Đối với tiền sử dụng đất còn nợ, thời điểm và mức giá áp dụng phụ thuộc vào thời điểm cấp Giấy chứng nhận và thời điểm trả nợ.
  Cụ thể, theo điểm a khoản 3 Điều 50 Nghị định số 103/2024/NĐ-CP, trường hợp hộ gia đình, cá nhân đã được ghi nợ tiền sử dụng đất trước ngày 10/12/2019 sẽ tiếp tục thanh toán theo chính sách và giá đất tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận hoặc số tiền ghi trên Giấy chứng nhận (nếu đã xác định đúng quy định). Nếu thanh toán chậm so với hạn định tại Nghị định số 45/2014/NĐ-CP (đã được sửa đổi tại Nghị định số 79/2019/NĐ-CP), người sử dụng đất phải nộp tiền còn lại theo chính sách và giá đất tại thời điểm trả nợ.²
• Đối tượng áp dụng đặc biệt là các trường hợp sử dụng đất trước ngày 15/10/1993, hiện còn nợ 20 % tiền sử dụng đất trên Giấy chứng nhận và chưa tất toán theo hạn.
• Cơ quan thuế được hướng dẫn xử lý hồ sơ cụ thể căn cứ vào từng trường hợp, phù hợp với quy định từng thời kỳ và các văn bản có liên quan.

3.3 Tham khảo

¹ Khoản 2 Điều 58 Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật số 64/2025/QH15: “Văn bản quy phạm pháp luật được áp dụng đối với hành vi, sự kiện xảy ra tại thời điểm mà văn bản đó đang có hiệu lực…”
² Điểm a khoản 3 Điều 50 Nghị định số 103/2024/NĐ-CP ngày 30/7/2024 của Chính phủ; Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014; Nghị định số 79/2019/NĐ-CP ngày 26/10/2019.

Để nắm rõ chi tiết các quy định mới, xem văn bản chi tiết tại đây.

4. Dự thảo Nghị định sửa đổi Nghị định trong lĩnh vực nhà ở, kinh doanh bất động sản

4.1 Tóm tắt văn bản

Dự thảo Nghị định vừa công bố nhằm sửa đổi, bổ sung nhiều nội dung quan trọng tại các Nghị định số 95/2024/NĐ-CP, 96/2024/NĐ-CP, 98/2024/NĐ-CP, 100/2024/NĐ-CP và 103/2024/NĐ-CP liên quan đến *lĩnh vực nhà ở*, *kinh doanh bất động sản*, *phát triển nhà ở xã hội* và *tiền sử dụng/thuê đất*. Dự thảo này tập trung vào việc cắt giảm, đơn giản hóa thủ tục hành chính đối với các doanh nghiệp bất động sản, tăng cường ứng dụng cơ sở dữ liệu điện tử, đồng thời quy định chi tiết các yêu cầu về pháp lý, tài chính, hoạt động của doanh nghiệp trong lĩnh vực bất động sản.

4.2 Những điểm cần lưu ý

• Tăng cường sử dụng dữ liệu điện tử và đơn giản hóa hồ sơ: Theo quy định mới, nhiều loại giấy tờ (giấy phép, giấy tờ pháp lý) sẽ được thay thế bằng mã số thông tin điện tử nếu đã có trong cơ sở dữ liệu quốc gia hoặc chuyên ngành. Điều này giảm đáng kể thủ tục cho cá nhân, tổ chức khi thực hiện các giao dịch về nhà ở cũng như kinh doanh bất động sản (theo Điều 1, 2, 3 Nghị định dự thảo sửa đổi các Nghị định 95/2024/NĐ-CP, 96/2024/NĐ-CP, 98/2024/NĐ-CP, 100/2024/NĐ-CP).
• Thiết lập cơ chế nhanh gọn cho hoạt động, tạm ngừng hoặc chấm dứt hoạt động sàn giao dịch bất động sản: Quy định cụ thể về thời hạn thông báo, nghĩa vụ đối với thuế, lao động, khách hàng khi sàn giao dịch bất động sản chấm dứt hoặc tạm ngừng hoạt động. Sở Xây dựng và các cơ quan chức năng phải cập nhật dữ liệu nhanh chóng lên các hệ thống thông tin quốc gia (sửa đổi khoản 4, 5 Điều 17 Nghị định 96/2024/NĐ-CP).
• Bổ sung điều kiện về thu nhập cho các đối tượng mua, thuê nhà ở xã hội: Đối với người độc thân hoặc hộ gia đình, thu nhập hàng tháng thực nhận không quá 20 triệu đồng/người hoặc 40 triệu đồng (hai người) được xác định rõ ràng và minh bạch, đảm bảo phù hợp thực tiễn hiện nay (sửa đổi khoản 1, 2 Điều 30 Nghị định 100/2024/NĐ-CP).
• Quy định mới về xác định giá trị và phương thức đóng tiền sử dụng đất đối với dự án có xây dựng nhà ở xã hội: Số tiền tương đương giá trị quỹ đất phải dành xây dựng nhà ở xã hội được quy định bằng 20 % tiền sử dụng đất đối với toàn bộ dự án cùng khoản bổ sung là 3 %/năm tiền sử dụng đất của 20% diện tích đất theo tiến độ dự án (sửa đổi Điều 19 Nghị định 100/2024/NĐ-CP).
• Rốt ráo các quy trình, thời hạn xử lý hồ sơ: Thời gian xử lý hồ sơ của các cơ quan quản lý nhà nước về nhà ở và bất động sản đã được rút ngắn, cụ thể hóa từng bước, quy rõ trách nhiệm của các bên liên quan (sửa đổi, bổ sung trong các Nghị định liên quan).
• Chỉ dẫn rõ về hiệu lực pháp lý: Nghị định sẽ có hiệu lực ngay sau khi ký, đồng thời giới hạn áp dụng một số điều trong thời gian các Nghị quyết liên quan còn hiệu lực (Điều 4 dự thảo).

4.3 Tham khảo

• Điều 5, Điều 6, Điều 65, Điều 75, Điều 77, Điều 84, Điều 85 Nghị định số 95/2024/NĐ-CP ngày 24/07/2024 của Chính phủ.
• Điều 10, Điều 14, Điều 17, Điều 26, Điều 31, Điều 32 Nghị định số 96/2024/NĐ-CP ngày 24/07/2024 của Chính phủ.
• Điều 10, Điều 48 Nghị định số 98/2024/NĐ-CP ngày 25/07/2024 của Chính phủ.
• Điều 19, Điều 30, Điều 35, Điều 48 Nghị định số 100/2024/NĐ-CP ngày 26/07/2024 của Chính phủ.
• Điều 6 Nghị định số 103/2024/NĐ-CP ngày 30/07/2024 của Chính phủ.

Như vậy, có thể thấy các thay đổi dự thảo sẽ tạo thuận lợi rõ rệt cho doanh nghiệp trong thực tiễn triển khai dự án, nâng cấp hoạt động quản lý và giao dịch trên thị trường bất động sản hiện đại. Xem văn bản chi tiết tại đây.

5. Thông tư 89/2025/TT-BTC bãi bỏ Thông tư liên tịch 87/2016/TTLT-BTC-BTNMT hướng dẫn việc thẩm định dự thảo bảng giá đất của Hội đồng thẩm định bảng giá đất, thẩm định phương án giá đất của Hội đồng thẩm định giá đất do Bộ trưởng Bộ Tài chính ban hành

5.1 Tóm tắt văn bản

Ngày 08/09/2025, Bộ Tài chính đã ban hành Thông tư 89/2025/TT-BTC về việc bãi bỏ toàn bộ Thông tư liên tịch 87/2016/TTLT-BTC-BTNMT. Văn bản này chính thức chấm dứt hiệu lực đối với các quy định liên quan đến hướng dẫn thẩm định dự thảo bảng giá đất và thẩm định phương án giá đất của Hội đồng thẩm định giá đất trước đây.

5.2 Những điểm cần lưu ý

• Bãi bỏ toàn bộ quy định về thẩm định của Hội đồng thẩm định bảng giá đất và Hội đồng thẩm định giá đất được ban hành bởi Thông tư liên tịch 87/2016/TTLT-BTC-BTNMT¹.
• Thông tư 89/2025/TT-BTC có hiệu lực từ ngày 22/10/2025. Các đơn vị có liên quan cần rà soát lại quy trình thẩm định bảng giá đất và phương án giá đất để phù hợp với hệ thống pháp luật điều chỉnh mới.
• Các quy trình, thủ tục liên quan đến thẩm định giá đất sẽ căn cứ theo các quy định của Luật Giá 2023 và Luật Đất đai 2024 cùng các văn bản hướng dẫn hiện hành thay thế.
• Doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản cần chủ động cập nhật và điều chỉnh hồ sơ, tài liệu liên quan đến xây dựng, thẩm định giá đất tránh áp dụng quy định đã bị bãi bỏ, giảm thiểu rủi ro pháp lý trong giao dịch và đầu tư.

5.3 Tham khảo

• Theo Điều 1 Thông tư 89/2025/TT-BTC: “Bãi bỏ toàn bộ Thông tư liên tịch 87/2016/TTLT-BTC-BTNMT ngày 22 tháng 6 năm 2016 giữa Bộ trưởng Bộ Tài chính và Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và môi trường…“²
• Theo Điều 2 Thông tư 89/2025/TT-BTC: “Thông tư này có hiệu lực từ ngày 22 tháng 10 năm 2025…”³

Lưu ý: Đổi mới hệ thống pháp luật về định giá đất đòi hỏi doanh nghiệp liên tục rà soát tuân thủ nhằm đảm bảo hoạt động đầu tư thuận lợi, an toàn.

Xem văn bản chi tiết tại đây.

1. Điều 1 Thông tư 89/2025/TT-BTC.
2. Điều 1 Thông tư 89/2025/TT-BTC.
3. Điều 2 Thông tư 89/2025/TT-BTC.

III. Kết luận và nhận định

Đánh giá tác động:
Các cập nhật pháp lý gần đây đang định hình lại môi trường quản lý bất động sản với trọng tâm tăng cường minh bạch, đơn giản hóa quy trình, sử dụng dữ liệu điện tử và điều chỉnh chi tiết cơ chế tài chính đất đai. Doanh nghiệp có thể kỳ vọng vào một hệ thống thủ tục hành chính được giảm thiểu, tạo thuận lợi hơn cho hoạt động giao dịch, phát triển dự án, đặc biệt là với các đối tượng nhà ở xã hội và dự án có nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

Khuyến nghị cho doanh nghiệp:

• Chủ động cập nhật các quy định mới để điều chỉnh hồ sơ pháp lý, hoạt động chuyển nhượng, chuyển mục đích sử dụng đất và thực hiện nghĩa vụ tài chính đúng quy định.
• Chuẩn bị đầy đủ tài liệu, chứng từ liên quan đến thuê đất, giải phóng mặt bằng, chuyển nhượng để đảm bảo thuận lợi trong làm việc với cơ quan thuế và không bị áp sai chính sách thuế, giá đất.
• Liên hệ trực tiếp với cơ quan Thuế, UBND tỉnh hoặc cơ quan quản lý chuyên ngành để xin hướng dẫn cụ thể khi vướng cơ chế hoặc các trường hợp đặc biệt (ví dụ, chuyển mục đích sử dụng đất không thuộc điều khoản hướng dẫn chi tiết).
• Rà soát lại quy trình thẩm định giá đất theo khung pháp luật mới, tránh rủi ro dùng văn bản, biểu mẫu đã hết hiệu lực nhằm hạn chế rủi ro pháp lý không đáng có.

Lưu ý về rủi ro pháp lý:

• Hiệu lực áp dụng các quy định chỉ cho phép thực hiện hành vi tại thời điểm văn bản còn hiệu lực, cần thận trọng khi xử lý các trường hợp tồn hoặc các nghiệp vụ phát sinh trước ngày hiệu lực nghị định/thông tư/song song với việc chờ hướng dẫn cho các trường hợp chưa có hướng dẫn cụ thể.
• Khuyến khích doanh nghiệp chủ động chia sẻ thực tiễn, đề xuất vướng mắc cho các hiệp hội ngành cũng như phối hợp với cơ quan chức năng trong quá trình thực hiện dự án.

Hướng dẫn các bước cần thực hiện:

• Đọc kỹ các nghị định, thông tư, công văn liên quan theo từng vấn đề pháp lý cụ thể để xác định nghĩa vụ tài chính hoặc quy trình thẩm định hồ sơ chính xác.
• Soát xét lại hợp đồng, giấy tờ liên quan đến đất đai, tài sản, các yếu tố chuyển nhượng, thuê, giải phóng mặt bằng.
• Chủ động cập nhật thông báo nội bộ và điều chỉnh quy trình làm việc (trong nhóm pháp chế doanh nghiệp) theo khung pháp luật mới.

Trên đây là một số chia sẻ và đánh giá của chúng tôi về các cập nhật pháp lý trong tuần.
Hãy truy cập TLSFirm.com và các chuyên mục khác của chúng tôi để được cập nhật sớm nhất các thông tin tư vấn và chia sẻ kinh nghiệm pháp lý.