Bản tin pháp lý – Ngày 23 tháng 7 năm 2025 – Danh mục: Bất động sản

I. Mở đầu

Bản tin pháp lý tuần này sẽ tổng hợp các văn bản pháp luật quan trọng liên quan đến lĩnh vực bất động sản và đầu tư tại Việt Nam, được ban hành trong tháng 7 năm 2025:

Công văn 2562/CT-CS ngày 18/07/2025 của Cục Thuế về nghĩa vụ tài chính về đất đai. Văn bản hướng dẫn chi tiết áp dụng các quy định mới tại Luật Đất đai năm 2013, Luật Đất đai năm 2024 cùng các văn bản hướng dẫn liên quan và có hiệu lực ngay thời điểm phát hành.
Quyết định 1570/QĐ-TTg ngày 21/07/2025 về việc thành lập Ban Quản lý Khu kinh tế và Khu công nghiệp tỉnh Khánh Hòa. Đây là động thái hợp nhất, tổ chức lại bộ máy quản lý khu kinh tế và khu công nghiệp địa phương.
Nghị quyết 66.1/2025/NQ-CP ngày 18/07/2025 quy định xử lý khó khăn về lập mới, điều chỉnh, phê duyệt quy hoạch phân khu tại địa phương khi tổ chức lại đơn vị hành chính 2 cấp, có hiệu lực đến 28/02/2027.
Quyết định 1548/QĐ-TTg ngày 17/07/2025 của Thủ tướng Chính phủ về việc thành lập Ban Quản lý Khu kinh tế tỉnh Đồng Tháp trên cơ sở hợp nhất Ban Quản lý các khu công nghiệp Tiền Giang và Khu kinh tế Đồng Tháp.

Theo quy định mới này, các văn bản đều có hiệu lực tức thời, yêu cầu doanh nghiệp cập nhật để đảm bảo tuân thủ và linh hoạt trước các thay đổi về quản lý đất đai, quy hoạch, tổ chức bộ máy hỗ trợ đầu tư.

Bối cảnh và Tầm quan trọng: Các quy định ban hành nhằm đáp ứng nhu cầu thúc đẩy phát triển kinh tế-thị trường, đơn giản hóa hướng dẫn nghĩa vụ tài chính về đất đai, kiện toàn bộ máy quản lý khu công nghiệp, khu kinh tế và tháo gỡ điểm nghẽn trong quy trình quy hoạch khi sắp xếp đơn vị hành chính. Đặc biệt, việc hợp nhất các Ban Quản lý hoặc cập nhật quy trình phê duyệt quy hoạch phân khu giúp tăng tính minh bạch, tạo điều kiện thuận lợi hơn cho các hoạt động đầu tư, sản xuất, kinh doanh bất động sản cũng như quản lý sử dụng đất.
Điều này thể hiện sự chuyển đổi sang mô hình “một cửa”, giảm chồng chéo thủ tục, tăng khả năng tiếp cận dịch vụ công của doanh nghiệp, đồng thời chuẩn hóa đầu mối quản lý khi thực hiện dự án mới hoặc điều chỉnh dự án hiện hữu.
Bên cạnh đó, việc văn bản về nghĩa vụ tài chính đất đai quy định chi tiết thời điểm, căn cứ, thủ tục nộp tiền thuê đất, xử lý các trường hợp chuyển tiếp, giúp doanh nghiệp chủ động tính toán nghĩa vụ tài chính khi Luật Đất đai 2024 chính thức có hiệu lực và tránh các rủi ro bị truy thu, tính phạt do nộp chậm hoặc thay đổi thông tin giao dịch liên quan đến đất đai.

Tác động dự kiến đến doanh nghiệp/thị trường:

Các doanh nghiệp hoạt động hoặc chuẩn bị đầu tư vào khu công nghiệp, khu kinh tế tại Khánh Hòa, Đồng Tháp cần nhanh chóng rà soát, cập nhật lại đầu mối liên hệ, thủ tục pháp lý, hợp đồng thực hiện với Ban Quản lý mới để đảm bảo các giao dịch không bị gián đoạn.
Những tổ chức, cá nhân thực hiện dự án bất động sản, khu đô thị, cụm công nghiệp chịu ảnh hưởng từ các chính sách quy hoạch phân khu cần chú ý quy trình mới về thẩm quyền, tiêu chí dân số, lập, điều chỉnh, phê duyệt… để kế hoạch đầu tư đúng tiến độ.
Doanh nghiệp thuê đất cần lưu tâm về thời điểm tính, căn cứ tính, quy trình xác định nghĩa vụ tài chính, đặc biệt ở giai đoạn chuyển tiếp giữa Luật Đất đai 2013 và 2024, tránh rủi ro pháp lý và chi phí chậm nộp.

II. Nội dung chính

1. Công văn 2562/CT-CS năm 2025 xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai do Cục Thuế ban hành

1.1 Tóm tắt văn bản

Công văn 2562/CT-CS ngày 18/07/2025 của Cục Thuế hướng dẫn việc xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai theo các quy định mới nhất của Luật Đất đai năm 2013, Nghị định số 46/2014/NĐ-CP, Nghị định số 126/2020/NĐ-CP, Luật Đất đai năm 2024 và Thông tư liên tịch số 88/2016/TTLT/BTC-BTNMT. Công văn nhấn mạnh trách nhiệm phối hợp giữa các cơ quan có liên quan, quy định rõ thời điểm tính, căn cứ tính, thời hạn nộp tiền thuê đất và hướng dẫn xử lý các trường hợp chuyển tiếp khi Luật Đất đai năm 2024 có hiệu lực.

1.2 Những điểm cần lưu ý

Thời điểm tính và căn cứ tính tiền thuê đất: Theo khoản 2, khoản 3 Điều 108 Luật Đất đai 2013, thời điểm tính tiền thuê đất là thời điểm có Quyết định cho thuê đất; căn cứ tính tiền thuê đất gồm: diện tích, mục đích sử dụng, thời hạn, hình thức, đơn giá và phương thức thu tiền thuê đất.*
Kê khai và nộp tiền thuê đất: Người thuê đất phải kê khai, nộp tiền đúng phương thức và thời hạn theo Hợp đồng thuê đất, thực hiện theo hướng dẫn tại điểm a, điểm b khoản 6 Điều 25 Nghị định 46/2014/NĐ-CP.*
Xử lý trường hợp thay đổi hoặc chậm nộp: Nếu căn cứ tính tiền thuê đất thay đổi hoặc người thuê đất nộp chậm thì phải xác định lại tiền thuê đất và nộp chậm sẽ bị tính tiền chậm nộp theo Điều 26 Nghị định 46/2014/NĐ-CP.*
Trình tự xác định nghĩa vụ tài chính: Được quy định chi tiết tại Điều 22 Nghị định 46/2014/NĐ-CP và Thông tư liên tịch 88/2016/TTLT/BTC-BTNMT về trách nhiệm, trình tự luân chuyển hồ sơ và xác định nghĩa vụ tài chính.*
Hướng dẫn chuyển tiếp Luật Đất đai năm 2024: Các trường hợp đã trình phương án giá đất trước ngày 01/8/2024 vẫn áp dụng theo quy định cũ; các hồ sơ chưa quyết định giá đất phải tuân theo quy định chuyển tiếp tại khoản 2, khoản 3 Điều 257 Luật Đất đai năm 2024.*

1.3 Tham khảo

Theo khoản 2, khoản 3 Điều 108 Luật Đất đai 2013: “Tiền thuê đất… được xác định dựa trên quyết định cho thuê và căn cứ tính thuê đất.”
Điểm a, điểm b khoản 6 Điều 25, Điều 26 Nghị định 46/2014/NĐ-CP.
Điều 22 Nghị định 46/2014/NĐ-CP về trình tự xác định tiền thuê đất, thuê mặt nước.
Thông tư liên tịch số 88/2016/TTLT/BTC-BTNMT ngày 22/6/2016, Điều 9, 10, 12, 20.
Khoản 2, khoản 3 Điều 257 Luật Đất đai năm 2024 về chuyển tiếp nghĩa vụ tài chính về đất đai.
Điểm b khoản 3 Điều 18 Nghị định số 126/2020/NĐ-CP về thời hạn nộp tiền thuê đất một lần.

Xem văn bản chi tiết tại đây: https://thuvienphapluat.vn/cong-van/Thue-Phi-Le-Phi/Cong-van-2562-CT-CS-2025-xac-dinh-nghia-vu-tai-chinh-ve-dat-dai-665757.aspx

2. Quyết định 1570/QĐ-TTg năm 2025 thành lập Ban Quản lý Khu kinh tế và Khu công nghiệp tỉnh Khánh Hòa do Thủ tướng Chính phủ ban hành

2.1 Tóm tắt văn bản

Quyết định 1570/QĐ-TTg ngày 21/07/2025 chính thức hợp nhất Ban Quản lý Khu kinh tế Vân Phong tỉnh Khánh Hòa và Ban Quản lý các khu công nghiệp tỉnh Ninh Thuận để thành lập Ban Quản lý Khu kinh tế và Khu công nghiệp tỉnh Khánh Hòa. Ban này là cơ quan trực thuộc Ủy ban nhân dân tỉnh Khánh Hòa, chịu trách nhiệm quản lý nhà nước các khu công nghiệp, khu kinh tế; cung ứng dịch vụ hành chính công và hỗ trợ cho doanh nghiệp hoạt động đầu tư, sản xuất, kinh doanh tại địa phương. Văn bản quy định rõ tư cách pháp nhân, quyền có tài khoản, con dấu và nguồn kinh phí hoạt động. Quyết định cũng bãi bỏ các quyết định thành lập hai Ban Quản lý cũ.

2.2 Những điểm cần lưu ý

Hợp nhất để tinh giản và nâng cao hiệu quả quản lý: Theo Điều 1 Quyết định 1570/QĐ-TTg, việc thành lập Ban Quản lý mới nhằm tối ưu hóa bộ máy quản lý các khu kinh tế, khu công nghiệp, tạo thuận lợi cho doanh nghiệp khi tiếp cận dịch vụ công tại Khánh Hòa và khu vực lân cận.¹
Thay đổi cơ chế quản lý trực tiếp: Ban Quản lý là đơn vị trực thuộc UBND tỉnh Khánh Hòa, có nhiệm vụ quản lý nhà nước, cung ứng dịch vụ công và hỗ trợ doanh nghiệp, thể hiện sự chuyển đổi sang mô hình “một cửa” trong giải quyết thủ tục đầu tư, sản xuất. ¹
Bổ sung quyền hạn và nguồn lực đảm bảo hoạt động: Ban Quản lý được trao tư cách pháp nhân, có con dấu hình Quốc huy, tài khoản riêng, nguồn vốn từ ngân sách tỉnh cũng như các khoản được phép huy động khác theo quy định.¹
Bãi bỏ các quyết định cũ tạo sự thống nhất quy trình: Quyết định 1570/QĐ-TTg bãi bỏ Quyết định 998/QĐ-TTg ngày 24/07/2006 và Quyết định 719/QĐ-TTg ngày 07/06/2007, đảm bảo các hoạt động tại Khánh Hòa và Ninh Thuận được điều chỉnh tập trung, thống nhất.²
Doanh nghiệp cần cập nhật thay đổi về đầu mối quản lý: Trong bối cảnh này, tổ chức, cá nhân đang hoạt động hoặc chuẩn bị đầu tư tại các khu công nghiệp, khu kinh tế tại Khánh Hòa cần rà soát thông báo, điều chỉnh kịp thời các giao dịch pháp lý liên quan tới Ban Quản lý mới thành lập.

2.3 Tham khảo

Điều 1, 2, 3 Quyết định 1570/QĐ-TTg năm 2025 của Thủ tướng Chính phủ “Về việc thành lập Ban Quản lý Khu kinh tế và Khu công nghiệp tỉnh Khánh Hòa”.
Điều 1 Quyết định 998/QĐ-TTg ngày 24/07/2006; Điều 1 Quyết định 719/QĐ-TTg ngày 07/06/2007 (nay đã bị thay thế).

Như vậy, có thể thấy việc hợp nhất và kiện toàn Ban Quản lý đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế địa phương, minh bạch hóa thủ tục và hỗ trợ doanh nghiệp hiệu quả hơn. Xem văn bản chi tiết tại đây.

3. Nghị quyết 66.1/2025/NQ-CP quy định xử lý khó khăn, vướng mắc về lập mới, điều chỉnh và phê duyệt quy hoạch phân khu đối với khu vực hình thành đô thị khi thực hiện sắp xếp đơn vị hành chính các cấp và tổ chức chính quyền địa phương 02 cấp do Chính phủ ban hành

3.1 Tóm tắt văn bản

Nghị quyết 66.1/2025/NQ-CP quy định cụ thể về việc lập mới, điều chỉnh và phê duyệt quy hoạch phân khu tại các khu vực hình thành đô thị sau sắp xếp đơn vị hành chính các cấp, đồng thời tổ chức chính quyền địa phương 02 cấp. Văn bản này nhằm tháo gỡ các khó khăn, vướng mắc liên quan đến trình tự, thủ tục và thẩm quyền trong quá trình quy hoạch. Đặc biệt, Nghị quyết quy định về tiêu chí quy mô dân số, phạm vi áp dụng, thẩm quyền phê duyệt cũng như thời hiệu và mối quan hệ áp dụng với các văn bản pháp luật có liên quan.

3.2 Những điểm cần lưu ý

Phạm vi áp dụng rộng, rõ tiêu chí dân số: Áp dụng cho khu vực hình thành đô thị có vai trò thúc đẩy kinh tế – xã hội, với mức dân số dự báo 10 năm đạt tối thiểu 45.000 người (thành phố trực thuộc trung ương), 15.000 người (tỉnh miền núi, vùng cao, biên giới), 21.000 người (tỉnh còn lại).Theo Điều 1 Nghị quyết 66.1/2025/NQ-CP
Quy trình lập mới, điều chỉnh, phê duyệt linh hoạt: Có thể tiến hành đồng thời với việc lập, điều chỉnh quy hoạch tỉnh hoặc quy hoạch chung đô thị, và được phê duyệt trước các quy hoạch này nhằm đảm bảo tiến độ sắp xếp đơn vị hành chính.
Theo khoản 1 Điều 2 Nghị quyết 66.1/2025/NQ-CP
Phê duyệt, thẩm quyền tối đa cho UBND cấp tỉnh: UBND cấp tỉnh trực tiếp xem xét, phê duyệt nhiệm vụ quy hoạch, báo cáo thẩm định và hồ sơ, chỉ báo cáo Hội đồng nhân dân cùng cấp nếu việc điều chỉnh ảnh hưởng tới chỉ tiêu sử dụng đất hoặc quy mô dân số dưới mức tối thiểu.
Theo các khoản 3, 4, 5 Điều 3 Nghị quyết 66.1/2025/NQ-CP
Tính hiệu lực và ưu tiên áp dụng: Nghị quyết có hiệu lực ngay từ ngày ký (18/07/2025) đến hết 28/02/2027; trong trường hợp có quy định khác của pháp luật mới ban hành, các quy định tương ứng trong Nghị quyết này tự động hết hiệu lực.
Theo Điều 4 Nghị quyết 66.1/2025/NQ-CP
Trách nhiệm thực hiện và rà soát văn bản liên quan: Bộ Xây dựng cần rà soát, đề xuất sửa đổi Luật quy hoạch liên quan để đồng bộ hóa.
Theo khoản 2 Điều 5 Nghị quyết 66.1/2025/NQ-CP

3.3 Tham khảo

Theo Điều 1, 2, 3, 4, 5 Nghị quyết 66.1/2025/NQ-CP ngày 18/07/2025
Theo Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn số 47/2025/QH15
Theo Luật Tổ chức Chính phủ số 63/2025/QH15, Luật Tổ chức chính quyền địa phương số 72/2025/QH15

Để biết chi tiết, xin mời quý khách hàng xem văn bản chi tiết tại đây.

4. Quyết định 1548/QĐ-TTg năm 2025 thành lập Ban Quản lý Khu kinh tế tỉnh Đồng Tháp do Thủ tướng Chính phủ ban hành

4.1 Tóm tắt văn bản

Ngày 17/07/2025, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Quyết định số 1548/QĐ-TTg về việc thành lập Ban Quản lý Khu kinh tế tỉnh Đồng Tháp trên cơ sở hợp nhất Ban Quản lý các khu công nghiệp Tiền Giang và Ban Quản lý Khu kinh tế Đồng Tháp. Ban Quản lý mới sẽ là cơ quan trực thuộc Ủy ban nhân dân tỉnh Đồng Tháp, thực hiện chức năng quản lý nhà nước đối với các khu công nghiệp, khu kinh tế (bao gồm khu kinh tế cửa khẩu) trên địa bàn tỉnh này.

4.2 Những điểm cần lưu ý

Ban Quản lý Khu kinh tế tỉnh Đồng Tháp được thành lập trên cơ sở hợp nhất hai cơ quan quản lý hiện hữu. Cơ quan này trực tiếp thực hiện cả chức năng quản lý nhà nước lẫn cung ứng dịch vụ hành chính công cho doanh nghiệp trong khu công nghiệp, khu kinh tế; đồng thời có tư cách pháp nhân, tài khoản và con dấu hình quốc huy, đảm bảo tính độc lập quản trị tài chính, hoạt động theo nguồn ngân sách hàng năm.
Chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và cơ cấu tổ chức sẽ tiếp tục được trưởng ban trình Ủy ban nhân dân tỉnh Đồng Tháp ban hành cụ thể theo quy định pháp luật, giúp tối ưu hóa mô hình quản lý, tạo thuận lợi cho hoạt động đầu tư, sản xuất và kinh doanh tại các khu công nghiệp, khu kinh tế.
Bãi bỏ các quyết định trước đây liên quan đến thành lập Ban Quản lý Khu kinh tế Đồng Tháp (số 1165/QĐ-TTg năm 2009) và Ban Quản lý các khu công nghiệp Tiền Giang (số 1070/1997/QĐ-TTg), đảm bảo sự thống nhất trong quản lý khu kinh tế tại Đồng Tháp.
Doanh nghiệp đang hoạt động tại các khu công nghiệp hoặc khu kinh tế trên địa bàn tỉnh cần cập nhật thông tin liên hệ, rà soát các thủ tục, hợp đồng liên quan đến thực hiện dịch vụ công và các hỗ trợ, bảo đảm phù hợp với mô hình quản lý mới.

4.3 Tham khảo

Trích dẫn chính:

Theo Điều 1 Quyết định 1548/QĐ-TTg: “Thành lập Ban Quản lý Khu kinh tế tỉnh Đồng Tháp trên cơ sở hợp nhất Ban Quản lý các khu công nghiệp Tiền Giang và Ban Quản lý Khu kinh tế Đồng Tháp… Ban Quản lý là cơ quan trực thuộc Ủy ban nhân dân tỉnh Đồng Tháp…”¹
Hiệu lực: “Quyết định này có hiệu lực thi hành kể từ ngày ký ban hành; bãi bỏ Quyết định số 1165/QĐ-TTg ngày 07/8/2009…”²
Căn cứ áp dụng theo Luật Tổ chức Chính phủ năm 2025, Nghị quyết số 202/2025/QH15, Nghị định số 158/2018/NĐ-CP và Nghị định số 35/2022/NĐ-CP.

Xem văn bản chi tiết tại đây.

III. Kết luận và nhận định

Như vậy, có thể thấy các quy định pháp lý nổi bật ban hành trong tuần này tạo nền tảng pháp lý chặt chẽ, minh bạch nhằm thúc đẩy hoạt động đầu tư, kinh doanh bất động sản cũng như hoàn thiện bộ máy quản lý nhà nước về đất đai, quy hoạch.
Tác động tích cực rõ rệt là giúp doanh nghiệp chủ động hơn trong triển khai dự án, chuẩn hóa nghĩa vụ tài chính và xác định rõ đầu mối xử lý thủ tục hành chính tại địa phương. Tuy nhiên, cần lưu ý rằng các bước chuyển tiếp giữa các quy định cũ và mới về đất đai (đặc biệt từ ngày 01/08/2024) có thể phát sinh rủi ro pháp lý nếu không cập nhật kịp thời.

Khuyến nghị cho doanh nghiệp: Chủ động rà soát lại hợp đồng thuê đất, nghĩa vụ tài chính đất đai và cập nhật trình tự nộp, tránh bị truy thu do thay đổi quy định. Đồng thời rà soát lại thông tin liên hệ, thủ tục, hồ sơ pháp lý khi làm việc với Ban Quản lý mới thành lập để đảm bảo hợp pháp hóa tất cả giao dịch liên quan.
Lưu ý rủi ro: Rủi ro nộp chậm tiền thuê đất, hồ sơ pháp lý liên quan đến quy hoạch phân khu chưa phù hợp tiêu chí dân số hoặc thủ tục thẩm quyền mới có thể ảnh hưởng tới tiến độ dự án.
Các bước cần thực hiện: (1) Nhanh chóng cập nhật, rà soát hợp đồng, thông báo thay đổi cơ quan quản lý; (2) Tham khảo quy trình nộp tiền thuê đất, chuẩn bị hồ sơ bảo đảm tính hợp lệ theo quy định hiện hành; (3) Tra cứu các hướng dẫn chuyển tiếp tại các nghị định mới để chủ động báo cáo nghĩa vụ tài chính đúng thời hạn; (4) Đối với dự án mới, xin ý kiến cơ quan chức năng/UBND cấp tỉnh về tiêu chí dân số/quy hoạch để giảm thiểu rủi ro khi lập và phê duyệt dự án.

Trên đây là một số chia sẻ và đánh giá của chúng tôi về các cập nhật pháp lý trong tuần.
Hãy truy cập TLSFirm.com và các chuyên mục khác của chúng tôi để được cập nhật sớm nhất các thông tin tư vấn và chia sẻ kinh nghiệm pháp lý.