Bản tin pháp lý – Ngày 23 tháng 7 năm 2025 – Danh mục: Bất động sản

I. Mở đầu

Bản tin pháp lý tuần này cập nhật các văn bản quan trọng trong lĩnh vực bất động sản và quản lý đất đai tại Việt Nam, bao gồm:

Công văn 2562/CT-CS ngày 18/07/2025 của Cục Thuế về xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai (có hiệu lực từ ngày ban hành).
Quyết định 1570/QĐ-TTg ngày 21/07/2025 thành lập Ban Quản lý Khu kinh tế và Khu công nghiệp tỉnh Khánh Hòa (có hiệu lực từ ngày ký).
Nghị quyết 66.1/2025/NQ-CP ngày 06/01/2025 về giải quyết vướng mắc trong lập, điều chỉnh và phê duyệt quy hoạch phân khu khi sắp xếp đơn vị hành chính các cấp (có hiệu lực từ ngày ban hành).
Quyết định 1548/QĐ-TTg ngày 12/03/2025 về việc thành lập Ban Quản lý Khu kinh tế tỉnh Đồng Tháp (có hiệu lực từ ngày ký).

Theo quy định mới này, doanh nghiệp đang hoặc sẽ đầu tư, hoạt động trong các khu kinh tế, khu công nghiệp, hoặc có dự án bất động sản/đất đai cần rà soát quy trình nội bộ nhằm đảm bảo tuân thủ và tối ưu hóa các điều kiện pháp lý cũng như tài chính.

Bối cảnh ban hành các văn bản trên bắt nguồn từ nhu cầu hoàn thiện hành lang pháp lý về đất đai, quy hoạch cũng như bộ máy quản lý khu kinh tế – khu công nghiệp, nhằm:

Đồng bộ hóa hệ thống văn bản pháp luật với Luật Đất đai 2024.
Giải quyết các điểm vướng chuyển tiếp, xác định nghĩa vụ tài chính rõ ràng, kịp thời.
Nâng cao hiệu quả quản lý, khuyến khích đầu tư bằng mô hình tập trung “một cửa” và tăng cường dịch vụ hành chính công.

Điều đáng chú ý là các quy định này dự kiến sẽ tác động trực tiếp tới hoạt động đầu tư, xây dựng, phát triển dự án, cũng như quy trình thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai của doanh nghiệp. Việc cập nhật và tuân thủ kịp thời theo hướng dẫn từng bước sẽ giảm thiểu rủi ro pháp lý và tối ưu hóa hiệu quả kinh doanh.

II. Nội dung chính

1. Công văn 2562/CT-CS năm 2025 xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai do Cục Thuế ban hành

1.1 Tóm tắt văn bản

Công văn 2562/CT-CS ngày 18/07/2025 của Cục Thuế hướng dẫn về xác định nghĩa vụ tài chính đối với đất đai trong trường hợp có thay đổi về diện tích, mục đích sử dụng đất, phương thức và thời hạn thuê đất, cũng như xử lý các vướng mắc về chuyển tiếp khi thực hiện các quyết định về đất trước ngày Luật Đất đai năm 2024 có hiệu lực.

1.2 Những điểm cần lưu ý

Thời điểm tính tiền thuê đất được xác định là thời điểm Nhà nước có Quyết định cho thuê đất; các yếu tố làm căn cứ tính tiền thuê đất gồm: diện tích, mục đích sử dụng, thời hạn thuê, hình thức thuê và đơn giá thuê (theo khoản 2, khoản 3 Điều 108 Luật Đất đai 2013; Điều 26 Nghị định 46/2014/NĐ-CP).
Khi căn cứ tính tiền thuê đất thay đổi (ví dụ chuyển mục đích, thay đổi diện tích…), phải xác định lại nghĩa vụ tài chính và cơ quan thuế sẽ ra Thông báo mới (Điều 26 Nghị định 46/2014/NĐ-CP).
Doanh nghiệp phải chủ động kê khai và nộp tiền thuê đất đúng phương thức, thời hạn theo hợp đồng thuê; quá hạn sẽ bị tính tiền chậm nộp (Điểm a, b khoản 6 Điều 25 Nghị định 46/2014/NĐ-CP; Điều 18 Nghị định 126/2020/NĐ-CP).
Quy trình xác định nghĩa vụ tài chính yêu cầu phối hợp chặt chẽ giữa doanh nghiệp, Sở TN&MT, Văn phòng Đăng ký đất đai và cơ quan thuế; thông tin, hồ sơ phải chuyển nhanh, chính xác (Điều 22 Nghị định 46/2014/NĐ-CP; Thông tư liên tịch 88/2016/TTLT/BTC-BTNMT).
Vướng mắc chuyển tiếp: Nếu trước ngày 01/08/2024 (ngày Luật Đất đai 2024 có hiệu lực) đã có quyết định giao đất/cho thuê đất/cho phép chuyển mục đích nhưng chưa quyết định giá đất, thì phải xử lý theo quy định chuyển tiếp tại Điều 257 Luật Đất đai 2024.

1.3 Tham khảo

Theo khoản 2, khoản 3 Điều 108 Luật Đất đai 2013: “Thời điểm tính tiền thuê đất là ngày có quyết định cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền…”
Điều 26 Nghị định 46/2014/NĐ-CP: “Quá thời hạn nộp tiền thuê đất, người thuê đất phải nộp tiền chậm nộp theo quy định…”
Điểm a, b khoản 6 Điều 25 Nghị định 46/2014/NĐ-CP; Điều 18 Nghị định 126/2020/NĐ-CP: “Người thuê đất có trách nhiệm thực hiện kê khai, nộp tiền thuê đúng thời hạn ghi trong hợp đồng…”
Điều 22 Nghị định 46/2014/NĐ-CP; Thông tư liên tịch số 88/2016/TTLT/BTC-BTNMT ngày 22/6/2016: Quy trình xác định và luân chuyển hồ sơ xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai.
Khoản 2, khoản 3 Điều 257 Luật Đất đai 2024: Quy định xử lý các trường hợp chuyển tiếp đối với dự án có quyết định về đất nhưng chưa có quyết định giá đất trước ngày Luật Đất đai mới có hiệu lực.

Để đảm bảo tuân thủ nghĩa vụ và tránh rủi ro pháp lý, doanh nghiệp nên chủ động rà soát hồ sơ và phối hợp kịp thời với các cơ quan liên quan. Xem văn bản chi tiết tại đây.

2. Quyết định 1570/QĐ-TTg năm 2025 thành lập Ban Quản lý Khu kinh tế và Khu công nghiệp tỉnh Khánh Hòa do Thủ tướng Chính phủ ban hành

2.1 Tóm tắt văn bản

Quyết định số 1570/QĐ-TTg ngày 21/07/2025 của Thủ tướng Chính phủ chính thức thành lập Ban Quản lý Khu kinh tế và Khu công nghiệp tỉnh Khánh Hòa (gọi tắt là Ban Quản lý). Cơ quan này được thành lập trên cơ sở hợp nhất Ban Quản lý Khu kinh tế Vân Phong tỉnh Khánh Hòa và Ban Quản lý các khu công nghiệp tỉnh Ninh Thuận. Ban Quản lý trực thuộc UBND tỉnh Khánh Hòa, thực hiện chức năng quản lý nhà nước, cung ứng dịch vụ hành chính công và hỗ trợ hoạt động sản xuất, kinh doanh trong các khu kinh tế, khu công nghiệp trên địa bàn.

2.2 Những điểm cần lưu ý

Ban Quản lý là đầu mối quản lý trực tiếp các khu kinh tế, khu công nghiệp trên địa bàn tỉnh Khánh Hòa, đồng thời thực hiện cả chức năng cung ứng dịch vụ hành chính công và các dịch vụ hỗ trợ doanh nghiệp theo quy định của pháp luật. Đây là sự thay đổi về mô hình quản lý tập trung, dự kiến tăng tính minh bạch và hiệu quả trong điều hành.
Ban Quản lý có tư cách pháp nhân, tài khoản và con dấu riêng mang hình Quốc huy, nguồn kinh phí hoạt động được bảo đảm từ ngân sách nhà nước và các nguồn hợp pháp khác. Điều này đảm bảo tính độc lập về vận hành, tạo thuận lợi cho các dự án đầu tư, vận hành và quản lý doanh nghiệp trong các khu công nghiệp, khu kinh tế.
Bãi bỏ toàn bộ hiệu lực hai Quyết định trước đây về thành lập các ban quản lý cũ gồm Quyết định số 998/QĐ-TTg (24/07/2006) và Quyết định số 719/QĐ-TTg (07/06/2007). Các quyền hạn, trách nhiệm, nhiệm vụ cụ thể sẽ do UBND tỉnh Khánh Hòa quy định chi tiết, phù hợp quy định pháp luật hiện hành.
Quyết định này có hiệu lực thi hành kể từ ngày ký (21/07/2025), tác động tới toàn bộ doanh nghiệp đang, sẽ đầu tư, hoạt động trong các khu công nghiệp, khu kinh tế tỉnh Khánh Hòa cần rà soát hợp đồng, điều chỉnh quy trình làm việc để đảm bảo tuân thủ.

2.3 Tham khảo

Theo Điều 1, Điều 2, Điều 3 Quyết định số 1570/QĐ-TTg ngày 21/07/2025 của Thủ tướng Chính phủ về thành lập Ban Quản lý Khu kinh tế và Khu công nghiệp tỉnh Khánh Hòa:
“Điều 1. Thành lập Ban Quản lý Khu kinh tế và Khu công nghiệp tỉnh Khánh Hòa trên cơ sở hợp nhất Ban Quản lý Khu kinh tế Vân Phong tỉnh Khánh Hòa và Ban Quản lý các khu công nghiệp tỉnh Ninh Thuận.…Điều 2. Ban Quản lý thực hiện các nhiệm vụ, quyền hạn theo quy định của pháp luật hiện hành.…”

Trích dẫn pháp lý:
– Điều 1, Điều 2, Điều 3 Quyết định số 1570/QĐ-TTg ngày 21/07/2025 của Thủ tướng Chính phủ
– Luật Tổ chức Chính phủ ngày 18/02/2025
– Nghị định 158/2018/NĐ-CP ngày 22/11/2018 của Chính phủ
– Nghị định 35/2022/NĐ-CP ngày 28/5/2022 của Chính phủ
– Nghị quyết 202/2025/QH15 ngày 12/6/2025 của Quốc hội
Xem văn bản chi tiết tại đây.

3. Nghị quyết 66.1/2025/NQ-CP quy định xử lý khó khăn, vướng mắc về lập mới, điều chỉnh và phê duyệt quy hoạch phân khu đối với khu vực hình thành đô thị khi thực hiện sắp xếp đơn vị hành chính các cấp và tổ chức chính quyền địa phương 02 cấp do Chính phủ ban hành

3.1 Tóm tắt văn bản

Nghị quyết 66.1/2025/NQ-CP đưa ra quy trình xử lý các vướng mắc pháp lý liên quan đến lập mới, điều chỉnh và phê duyệt quy hoạch phân khu tại các khu vực hình thành đô thị trực thuộc các đơn vị hành chính mới được sắp xếp hoặc tổ chức lại. Quy định này nhằm đảm bảo tính liên tục, hợp lý trong công tác quy hoạch đô thị, tránh ách tắc khi thực hiện chuyển đổi địa giới hành chính các cấp.

3.2 Những điểm cần lưu ý

Quy trình lập mới, điều chỉnh quy hoạch phân khu sẽ căn cứ trên hiện trạng đơn vị hành chính mới, đảm bảo phù hợp với định hướng phát triển không gian đô thị sau sắp xếp.
Theo Khoản 1 và Điều 3 Nghị quyết này: “Căn cứ hiện trạng, chức năng sử dụng đất và yêu cầu tổ chức bộ máy chính quyền địa phương 02 cấp để xác định phương án quy hoạch phù hợp.”
Cho phép duy trì hiệu lực của các phê duyệt quy hoạch phân khu cũ đến khi có quy hoạch phân khu mới hoặc điều chỉnh phù hợp với đơn vị hành chính mới.
Theo Điều 4 Nghị quyết này: “Các quy hoạch phân khu đã phê duyệt trước đây tiếp tục triển khai cho đến khi được thay thế hoặc điều chỉnh theo quy định hiện hành.”
Bổ sung lộ trình và trách nhiệm của các cơ quan liên quan trong việc báo cáo, đề xuất, thẩm định và phê duyệt điều chỉnh quy hoạch, đảm bảo không làm gián đoạn hoạt động xây dựng, đầu tư tại khu vực liên quan.
Nhấn mạnh yêu cầu phối hợp giữa các bộ, ngành và địa phương để đẩy nhanh tiến độ lập và điều chỉnh quy hoạch, phòng tránh chồng chéo về thẩm quyền và trách nhiệm.

3.3 Tham khảo

Điều 3, Điều 4 Nghị quyết 66.1/2025/NQ-CP của Chính phủ ngày 06/01/2025.
Luật Quy hoạch đô thị số 30/2009/QH12.
Luật Tổ chức chính quyền địa phương số 77/2015/QH13 (sửa đổi, bổ sung 2019).

Để tiếp cận toàn văn quy định chi tiết, xem văn bản chi tiết tại đây.

4. Quyết định 1548/QĐ-TTg năm 2025 thành lập Ban Quản lý Khu kinh tế tỉnh Đồng Tháp do Thủ tướng Chính phủ ban hành

4.1 Tóm tắt văn bản

Quyết định số 1548/QĐ-TTg ngày 12/03/2025 được ban hành nhằm thành lập Ban Quản lý Khu kinh tế tỉnh Đồng Tháp. Ban này trực thuộc Ủy ban nhân dân tỉnh Đồng Tháp và có chức năng quản lý, tổ chức các hoạt động tại các khu kinh tế trên địa bàn tỉnh, thúc đẩy phát triển kinh tế – xã hội, tạo môi trường đầu tư thuận lợi cho doanh nghiệp.

4.2 Những điểm cần lưu ý

Thành lập Ban Quản lý chuyên trách: Ban Quản lý Khu kinh tế tỉnh Đồng Tháp là cơ quan chuyên môn có chức năng quản lý nhà nước và tổ chức thực hiện nhiệm vụ phát triển các khu kinh tế trên địa bàn tỉnh, hỗ trợ doanh nghiệp về thủ tục đầu tư, đất đai, xây dựng, môi trường.
Điều này giúp tăng tính tập trung và hiệu quả trong quản lý, đồng thời tạo điều kiện thuận lợi cho các dự án đầu tư tại khu vực.
Cơ chế hoạt động và bộ máy tổ chức: Ban Quản lý Khu kinh tế có tư cách pháp nhân, con dấu, tài khoản riêng; hoạt động theo quy chế do UBND tỉnh ban hành theo quy định pháp luật hiện hành.
Việc này đảm bảo cơ quan này có đầy đủ quyền hạn và điều kiện để triển khai các chính sách hỗ trợ doanh nghiệp, cũng như kiểm soát chặt chẽ các vấn đề môi trường, lao động, an toàn trong khu kinh tế.
Tác động tới doanh nghiệp: Theo quy định mới này, doanh nghiệp hoạt động trong khu kinh tế sẽ được hướng dẫn và giải quyết thủ tục đầu tư tập trung tại một đầu mối, giảm thời gian xử lý, đơn giản hóa về thủ tục hành chính.
Đặc biệt quan trọng, cơ chế “một cửa” này sẽ tạo lợi thế cạnh tranh cho các nhà đầu tư trong nước và quốc tế.
Ngày hiệu lực: Quyết định có hiệu lực thi hành kể từ ngày ký (12/03/2025). Doanh nghiệp cần rà soát lại quy trình nội bộ phù hợp với mô hình quản lý mới của Ban Quản lý khu kinh tế.

4.3 Tham khảo

Theo Điều 1 và Điều 2 Quyết định 1548/QĐ-TTg ngày 12/03/2025 của Thủ tướng Chính phủ về việc thành lập Ban Quản lý Khu kinh tế tỉnh Đồng Tháp:
“Thành lập Ban Quản lý Khu kinh tế tỉnh Đồng Tháp trực thuộc Ủy ban nhân dân tỉnh Đồng Tháp để thực hiện chức năng quản lý nhà nước và tổ chức thực hiện nhiệm vụ phát triển khu kinh tế… Ban Quản lý Khu kinh tế tỉnh Đồng Tháp có tư cách pháp nhân, có con dấu, tài khoản riêng và chịu sự chỉ đạo, quản lý trực tiếp của Ủy ban nhân dân tỉnh Đồng Tháp. Việc tổ chức bộ máy, biên chế, hoạt động của Ban Quản lý Khu kinh tế tỉnh Đồng Tháp thực hiện theo quy định của pháp luật và hướng dẫn của các bộ, ngành liên quan.”⁽¹⁾
(1) Trích Điều 1, 2 Quyết định 1548/QĐ-TTg ngày 12/03/2025

Doanh nghiệp quan tâm vui lòng xem văn bản chi tiết tại đây.

III. Kết luận và nhận định

Việc ban hành quy định mới về nghĩa vụ tài chính đất đai, bổ sung cơ chế xử lý chuyển tiếp theo Luật Đất đai 2024 và tái tổ chức hệ thống Ban Quản lý khu kinh tế, khu công nghiệp là những bước tiến quan trọng hướng tới môi trường đầu tư minh bạch, nhất quán.

Tác động: Các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản, xây dựng, sản xuất tại khu công nghiệp, khu kinh tế sẽ được hướng dẫn chi tiết hơn về thủ tục, quy trình thực hiện nghĩa vụ tài chính với cơ quan nhà nước, đồng thời giảm thời gian xử lý nhờ mô hình “một cửa” tập trung.
Khuyến nghị: Doanh nghiệp nên chủ động rà soát lại hồ sơ đất đai, hợp đồng thuê đất, quy trình lập, điều chỉnh dự án đầu tư để kịp thời cập nhật quy định mới. Cần phối hợp chặt chẽ với Sở TN&MT, Văn phòng Đăng ký đất đai và cơ quan thuế.
Lưu ý về rủi ro pháp lý: Không thực hiện kịp thời các nghĩa vụ khai báo, nộp tiền thuê đất hoặc không cập nhật đúng quy trình về chuyển tiếp nghĩa vụ tài chính theo luật mới có thể dẫn tới xử phạt chậm nộp, tranh chấp hoặc đình chỉ dự án.
Các bước cần thực hiện:
- Bước 1: Rà soát các quyết định liên quan đến đất đai, dự án trước và sau ngày 01/08/2024 để xác định nghĩa vụ tài chính chuyển tiếp.
- Bước 2: Chuẩn bị đầy đủ hồ sơ pháp lý liên quan đến thuê, sử dụng đất, đầu tư xây dựng và nộp cho cơ quan quản lý theo thủ tục mới.
- Bước 3: Thường xuyên cập nhật, tham khảo hướng dẫn thực hiện từ các cơ quan chức năng và chuyên gia pháp lý.

Trên đây là một số chia sẻ và đánh giá của chúng tôi về các cập nhật pháp lý trong tuần.
Hãy truy cập TLSFirm.com và các chuyên mục khác của chúng tôi để được cập nhật sớm nhất các thông tin tư vấn và chia sẻ kinh nghiệm pháp lý.